Риски при инвестировании в недвижимость могут быть самые разные: юридические, налоговые, технические, маркетинговые. А степень рискованности инвестиций определяется несколькими факторами. Об этом читайте в данном материале.

Столица или провинция

Во-первых, насколько легко или трудно найти арендаторов. Ведь от этого зависит, насколько часто и подолгу будет пустовать ваш объект недвижимости, да и какую арендную плату можно будет запросить. Во-вторых, качество самого объекта – нужно ли и сколько дополнительно вложить в ремонт, перестройку, переоборудование, чтобы объект стал востребованным и привлекательным для потенциальных арендаторов. В-третьих, риск появления рядом конкурирующих объектов: ведь гораздо проще привлечь арендатора, если нет других альтернатив. В-четвертых, насколько просто и быстро можно будет продать данный объект.

Риск инвестирования в недвижимость может быть различным и в зависимости от типа этой недвижимости, и даже от города, где эта недвижимость находится. Так, риск инвестирования в аналогичные помещения будет минимальным в Москве и Санкт-Петербурге, чуть выше – в городе-миллионнике, еще выше – в городах численностью около полумиллиона человек. Это вполне естественно: в обеих столицах, которые являются центром притяжения бизнеса, гораздо проще найти желающих арендовать помещение любого типа, да и количество потенциальных покупателей здесь гораздо больше. Чуть хуже, но вовсе не плохая ситуация в этом плане в крупных городах и областных центрах. А средние, и уж тем более небольшие города, где бизнес не столь развит, предоставляют не столь широкие возможности в плане количества потенциальных арендаторов и покупателей.

Типы коммерческой недвижимости

Если говорить о типах недвижимости, торговый сегмент, усредненно, «при прочих равных», менее рискован – если находится в безупречном с точки зрения трафиков, видимости и доступности месте. В офисах основные риски связаны с высоким уровнем конкуренции и достаточно большим количеством вакантных площадей. Пешеходная близость к метро, низкая конкуренция и близость к центру повышает привлекательность. В производственно-складских площадях, основной риск создается качеством арендатора и спецификой складского или производственного бизнеса. Высока вероятность ротации арендаторов. Да и техническое состояние в этом сегменте зачастую вызывает много проблем, которые сказываются на затратах по эксплуатации этих объектов.

Топовый стрит-ритейл

Высококачественные объекты в хороших локациях имеют меньше рисков. Самый «надежный» и «беспроигрышный» вариант – инвестирование в так называемый топовый стрит-ритейл. Это небольшие торговые помещения с витринными окнами, расположенные на оживленных центральных улицах, где количество потенциальных покупателей максимально. Эта категория торговой недвижимости считается самым ликвидным товаром. Во-первых, расположение на центральных торговых улицах дает возможность арендаторам если не получать высокую прибыль, то повысить престижность своей торговой марки. Во-вторых, витринные окна играют роль рекламоносителя, и это также привлекает потенциальных арендаторов. Эти два фактора позволяют назначать высокие арендные ставки, а также довольно легко находить новых арендаторов, если прежние решили отказаться от аренды. Соответственно, помещение практически никогда не будет пустовать и будет приносить своему владельцу стабильно высокий доход. Эта перспектива стабильно высокого дохода, в свою очередь, делает достаточно простым поиск покупателя на такое помещение, в случае, если инвестор захочет его продать. А расположение в уникальных, «невосполнимых» местах позволяет продать его относительно дорого (в расчете на квадратный метр), поскольку таких объектов в принципе мало. Все это дополняется небольшими размерами помещения и, как следствие, – невысоким объемом инвестиций, которые потребуются.

Если принять во внимание эти плюсы, то становится понятно, почему при не самой высокой доходности эти наименее «рисковые» объекты стоят гораздо дороже остальных.

Бизнес-центры, ТРЦ, офисы, склады

Если говорить о степени риска, то следом за топовым стрит-ритейлом идут бизнес-центры класса А и крупные ТРЦ, далее – офисы класса В, средние ТЦ и качественные складские комплексы. Самые высокие риски присутствуют в инвестировании в некачественную офисную и торговую недвижимость, а также в несовременные производственно-складские объекты.

Кстати, при покупке строящегося объекта недвижимости с расчетом перепродажи по более высокой цене готового объекта можно получить наибольшую доходность (в большей степени это касается жилья). Однако и риски здесь существенно выше. Кроме того, понадобятся вложения в отделку при создании арендного бизнеса.

При оценке рисков есть и еще один общий принцип. Если вы покупаете объект с уже сданными в аренду площадями, то риск, что вложения окажутся неэффективными, снижается, ведь не придется тратить время на поиск арендаторов и можно будет с первого дня получать арендный доход.

Дав рекламу о продаже квартиры, нужно быть готовым к тому, что теперь придется отвечать на телефонные звонки и устраивать показы. По словам людей опытных, более всего в этом деле требуется такое качество, как терпение. Рынок недвижимости – он вообще не для слабонервных, но на данном этапе выдержка нужна особая…

Ночная смена в поле

В одной из предыдущих статей мы уже писали, что звонить нужно в общеприемлемое время – после 10 утра и до 10 вечера. Но это – когда звоните вы, а вот другой человек может позвонить тогда, когда посчитает нужным. Даже посреди ночи. Наглеца, конечно, нетрудно и послать подальше – воля ваша. Но вдруг он – тот самый волшебный покупатель, готовый заплатить, особенно не торгуясь? Рынок – не то место, где продавец может позволить себе отфутболивать покупателей…

«На все время продажи квартиры придется вжиться в роль профессионального переговорщика, — предупреждает Артем Кохановский, руководитель департамента элитной недвижимости агентства Great reality. – Это значит, что готовым к звонку надо быть практически круглые сутки. Разговаривая, следует придерживаться классических правил этики телефонных переговоров: следить за тембром (предпочтителен «теплый», низкий голос), скоростью речи (средний темп – 125 слов в минуту), энергией (вялый, равнодушный голос отбивает желание разговаривать), интонациями. И, конечно, улыбаться. Улыбка хоть и не видна по телефону, однако делает звучание голоса теплее и приятнее».

Perpetuum terpenium

Теперь (снова!) об уже упоминавшемся терпении. Оно потребуется по очень многим причинам. Во-первых, позвонивший может начать задавать вопросы о тех параметрах квартиры, которые перечислены в объявлении. Кстати, это вовсе не означает, что ваш визави идиот: просто продавцы частенько приукрашивают свои предложения (метраж, расстояние до метро), и один из методов проверки – переспросить все строгим тоном.

Во-вторых, человек на том конце провода может вообще держаться грубо. Кто-то от природы такой, кто-то чересчур буквально понял К. Пруткова: «Иногда достаточно обругать человека, чтобы не быть им обманутым». Можно, конечно, ответить тем же, но результат, скорее всего, вас не обрадует: звонящий повесит трубку. То есть хама-то вы осадили, но покупатель исчез. Поэтому лучше ровный спокойный тон. Но без тени заискивания – это уже обратная крайность, нам совершенно ненужная.

Знание – сила!

Очень важно четко представлять все параметры собственного жилья, его достоинства и недостатки. Полагаться на память (моя же квартира!) не стоит, рассчитывать на экспромты и вдохновение по ходу разговора – тем более. Лучше выписать всю информацию на специальный листочек (а еще лучше – на твердую картонную карточку) и держать этот «склерозничек» под рукой. Таким образом вы будете выглядеть компетентным: нет ничего глупее, как на простой вопрос позвонившего «а какая у вас площадь?» замяться и сказать, что сейчас, мол, посмотрю в свидетельстве о собственности. А знание плюсов (хорошая инфраструктура, недавно сделан ремонт) поможет при удобном случае ввернуть эту информацию в разговор…

Теперь резонный вопрос: а знание недостатков зачем? Чтобы честно рассказать о них позвонившему? Нет, конечно. Но, там вы сможете заранее подготовиться на случай, если разговор зайдет на эту тему. Под окнами шумная магистраль – так и доехать по ней до дому очень удобно… «Все минусы, как и плюсы, должны быть известны покупателю заранее, — говорит Феруза Кабушева, руководитель отдела жилой недвижимости компании «CENTURY 21 Dios Real Estate». – Задача переговорщика – описать все так, чтобы минусы не оттолкнули, а плюсы вызвали желание купить. Если продавец уверен, что все проблемы разрешимы, и знает, как это сделать, у противоположной стороны возникнет доверие».

Спрашиваем сами

На первый взгляд роль того, кто отвечает на телефонные звонки по рекламе, пассивна: нужно всего-то рассказать о квартире, ответить на вопросы. Но на самом деле это не так – нужно спрашивать и самому. Деликатно, не прерывая собеседника, рассказав о том, что ему интересно. Но и о своем не забыть. Прежде всего, нас волнуют аспекты, связанные со сделкой. Например, есть у визави деньги, или он намеревается приобрести вашу квартиру, продав свою? Элементарный пример: вы имеете хорошую однокомнатную квартиру. Вам звонит человек, которого допекли отношения с бывшей женой, он думает сбыть с рук двухкомнатную хрущевку в Дегунине и купить на вырученные деньги две однушки. Если нет денег на доплату – вариант стопроцентно нереальный. Вступать в контакты с таким гражданином, показывать ему свою квартиру – дело в принципе бесполезное.

Денежный гость

Если позвонивший выразил желание жилье посмотреть – это уже ваша победа. Телефонный звонок не стоит ничего, а то, человек готов потратить несколько часов своего времени, говорит об определенной серьезности намерений. С другой стороны, не следует впадать в эйфорию: известны случаи, когда покупатели просматривали по 40 вариантов. Получается, что 39 владельцев показывали им недвижимость зря…

Итак, просмотр. Первый вопрос: когда? Состояние рынка сегодня не то, чтобы вертеть покупателями – разговоры из серии «могу только в пятницу через две недели, в интервале между 11.35 и 11.45» отметаем. С другой стороны, готовность показывать квартиру всегда, хоть среди ночи, может быть истолкована как свидетельство того, что желающих у вас нет вообще – а нам такое впечатление о себе ни к чему. В общем, договариваемся о показе без суеты и того, что восточные философы называют «потерей лица». Спокойно, на удобное обеим сторонам время.

К просмотру надо квартиру подготовить. Как это сделать (выбросить хлам, убраться, вымыть полы и окна), мы предметно обсуждали в одной из предыдущих статей. Сейчас же, непосредственно перед приходом посетителей, надо просто «освежить дом». Во время просмотра держимся, в принципе так же, как при телефонном разговоре: спокойно, доброжелательно, но без заискивания.

Торг

Без него, понятно, не проходит сегодня ни одна сделка. Роль продавца тут пассивная (ему совершенно ни к чему заводить такой разговор, это головная боль покупателя), но быть готовым к подобному повороту событий, конечно, нужно. Перво-наперво, следует помнить, что некоторые граждане не могут торговаться без хамства. «Метод», при котором сначала максимально обхаивают продаваемый объект (а заодно, случается, и его хозяина), а потом предлагают отдать за «справедливую» цену (в два раза ниже, чем в объявлении) – к сожалению, очень в ходу. Осуждать мы его не будем (нечего с ветряными мельницами воевать), собственнику же надо просто игнорировать личные нападки. Воспринимайте их как дождик – неприятно, но мы же не сердимся на льющуюся с небес воду. Нужно просто заранее решить для себя, какой может быть максимальная скидка, – и не отступать от этого решения ни на шаг.

Казалось бы, сейчас на российском рынке довольно квартир. Можно удовлетворить любые требования покупателя. Но когда доходит до дела, картинка оказывается не столь радужной. И виной тому не рынок, а человек (тот самый покупатель), не способный адекватно сопоставить возможности и требования. В подтверждение этого простого тезиса мы приводим историю, случившуюся с теми, кто уже получил опыт выбора и приобретения.

Квартиру мы покупали по одной из первых ипотечных программ крупного российского банка. Предлагались очень привлекательные ставки по годовым процентам, но разрешение на выдачу ипотечного кредита действовало всего 3 месяца. За это время надо было не только найти подходящую квартиру, но и успеть полностью оформить все документы по сделке.

Казалось бы, времени достаточно, и с лихвой, но даже при большом количестве предложений на рынке и наличии свободного времени выбор квартиры оказался делом, занявшим все три месяца, при ежесуточной нагрузке практически в 24 часа.

Поиски квартиры начались с журналов и сайтов объявлений. Каждый день я делала по 10-15 звонков с целью договориться на вечер о 3 просмотрах. С московскими пробками охватить большее количество оказалось просто нереальным. Очень хорошо, что у нас была машина, и мы по достоинству могли оценить транспортную доступность каждого варианта, потому что, по словам владельцев квартир, у всех она была просто идеальна.

Просмотрев за две недели достаточное количество квартир, мы поняли, что для ускорения процесса нужно четко определить для себя несколько параметров, которыми обязательно должно обладать или не обладать наше будущее жилье. Отсутствие или наличие хотя бы одного из них сразу убирало квартиру из нашего поля зрения. Иначе этот процесс мог бы длиться вечно.

Поверьте, разнообразие квартир в Москве просто огромно. И самое главное – это твердый выбор районов, в которых вы ищете квартиру, иначе соблазн купить недвижимость большей площади, за те же деньги, но дальше от центра, или меньше, но с ремонтом и поближе к центру, или маленькую, без ремонта, но в центре, превращается в самую главную головную боль.

Кстати, что бы ни говорили про то, что каждый ставит ту цену, которую ему хочется, – это не так. Огромный плюс для нас, покупателей, – это необходимость продавца продать квартиру как можно быстрее. В такой ситуации цену можно снизить значительно.

Через месяц поисков мы все-таки решили обратиться к риелтору с надеждой, что, имея на руках конкретные пожелания клиентов и доступ к неким могущественным «базам», ему будет гораздо проще, чем нам, найти нужный вариант. Но за все время поиска предложений от риелтора поступило не больше пяти, и все они оказались совсем не тем, что нам нужно. Как говорится: «Устали объяснять, проще самим».

А таинственная база, которой пользуются все риелторы, оказалась доступной простым смертным за несерьезные деньги по абонентской плате. В итоге все тот же обзвон объявлений в течение дня и просмотры вечерами.

Кстати, об источниках объявлений. Та самая пресловутая база была просто завалена предложениями о продаже несуществующих в реальности квартир, которые служили для приманки покупателей. На мой звонок обычно отвечали следующим образом: «Эта квартира уже продана, но у нас есть еще несколько интересных предложений». Так получилось, что основным источником информации в итоге оказался для меня все-таки журнал.

При поиске стоит учитывать: нигде и никогда не пишут, что квартира, например, коммунальная. К моему большому удивлению, в центре и близлежащих районах их оказалось достаточно много. Для тех, кто покупает жилье по ипотеке, это не вариант, так как квартиру cлишком сложно быстро расселить. Альтернативные сделки тоже не подходят, потому что цепочка покупок-продаж по подобным квартирам может включать в себя другие квартиры с альтернативой, что грозит затягиванием процесса надолго.

В итоге за 3 месяца мы пересмотрели огромное количество вариантов. Что меня больше всего удивило – это отрицательная реакция многих владельцев на то, что квартира будет приобретаться по ипотеке. Вроде бы какая разница, от кого они получат деньги – от банка или от нас, но таков наш русский менталитет: не разобравшись в сути, проще сразу сказать «нет».

Не меньше удивляло и то, что, пока риелтор со стороны покупателя, например, отлучался поговорить по телефону, некоторые предприимчивые товарищи совали мне в карман бумажки со своими телефонами и просили позвонить им напрямую. И это при том, что они вроде бы считали, что лучше перестраховаться и довериться профессионалам.

Сами мы отказываться от риелтора окончательно не стали. Для поддержания c ним нормальных отношений мы честно ездили смотреть варианты, которые он нам предлагал, даже если они нам не подходили. Мы рассчитывали получить хорошую юридическую поддержку и помощь при заключении сделки и не ошиблись в своих ожиданиях. Если честно, то я с трудом себе представляю, как бы мы самостоятельно разбирались со всеми бумагами, проверками документов и оформлением. Услуги риелтора стоили нам 1% от стоимости квартиры.

Но не обошлось без проблем.

Когда наконец-то квартира была выбрана и за нее был внесен задаток, мы уехали со спокойной совестью отдыхать. Во время отпуска нам позвонил риелтор и сообщил, что сделка срывается по инициативе владельцев: оказывается, они не договорились между собой о том, кому какая сумма достанется за квартиру.

До окончания разрешения банка на кредит оставалось меньше месяца, а по объективным причинам мы не могли вернуться в Москву раньше запланированного срока. Как только мы приехали, в срочном порядке стали вспоминать все варианты, которые видели и которые в принципе подходили. Нам повезло: некоторые из них еще не были проданы, и в итоге мы остановились на квартире, которую при первом просмотре вычеркнули из списка. При более тщательном ее рассмотрении и взвешивании всех за и против мы пришли к выводу, что по соотношению «цена – наши требования» эта квартира отлично нам подходит.

К чему я все это веду: идеальной квартиры, в которой будут сходиться все ваши пожелания по поводу расположения, метража, этажа и т. д., вы, скорее всего, не найдете (очевидно, что я имею ввиду нас, среднестатистических граждан с ограниченным бюджетом). Но даже в той ситуации, в какой оказались мы, – в трехмесячной погоне за идеальным вариантом, рискуя просрочить разрешение на кредит (что грозило нам пересмотром процентных ставок, а то и полной невозможностью совершить желаемую покупку) – вполне реально найти тот самый вариант, который устроит именно вас.

 

Когда супруга получила фиолетово-бежевый листок с синей печатью, именуемый «Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал», я не имел на его счет никаких иллюзий, так как все предшественники этого государственного посула – сертификаты на покупку автомобилей, ваучеры, государственные краткосрочные облигации, акции «Такой-то нефти» и «Такого-то банка» – в конце концов оставили их держателей известно с чем.

Стал я тогда читать законодательство, как этим богатством распорядиться. Обещанные законом будущая пенсия жены, а также обучение и лечение детей как варианты отпали сразу. В разработке осталось одно перспективное направление – улучшение жилищных условий с минимальным бюджетом, а такой бюджет для меня был доступен только в не самом близком Подмосковье. Однако, как ни крути, квартира в подмосковном поселке на хорошем направлении, недалеко от скоростной трассы и возле станции железной дроги, в отличие от акций и всяких-разных деривативов, – это надежно и незыблемо.

В результате изучения нормативной базы по данному вопросу выяснил следующие условия использования семейного капитала.

Во-первых, деньги будут лежать на лицевом счете жены мертвым грузом, пока ими грамотно не распорядишься. Эти деньги индексируются с коэффициентом 1,1, и на 2010 год сумма материнского капитала составляет 343 378 рублей 80 копеек.
Во-вторых, улучшение жилищных условий возможно для каждой семьи, независимо от того, поставлена ли семья на учет в социальной очереди или же у нее, к примеру, уже припасено 10 квартир на черный день.
В-третьих, деньги на руки невозможно получить ни при каких обстоятельствах! Улучшение жилищных условий подразумевает покупку квартиры или дома как на первичном, так и на вторичном рынке, а также строительство индивидуального жилого дома.

Трезво оценив свои возможности и посмотрев, как споро строят эстакаду-развязку МКАД и Новорижского шоссе, я склонился к покупке двухкомнатной квартиры площадью 78 кв. м на первичном рынке, в строящемся по индивидуальному проекту кирпичном пятиэтажном доме в поселке Новопетровский на Новой Риге. Квартира продавалась за 3 100 000 руб., предлагалась с первичной черновой отделкой пола и стен, а также с медной электрикой. Дом сдавался в эксплуатацию в августе 2010 года. Поскольку застройщик – ООО «Компания Стройконтракт» – был готов предоставить мне значительную, около 1 года, рассрочку платежа на сумму материнского капитала, то документы изучались именно в аспекте покупки строящейся квартиры по договору долевого участия в порядке, установленном ФЗ №214.

Первая часть перечня этих документов установлена в «Правилах подачи заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала», утвержденных приказом Министерства здравоохранения и социального развития №779н от 26.12.08. года. Этот приказ устанавливает следующий перечень:

1. Образец заявления. Его можно не распечатывать. В отделении Пенсионного фонда вам дадут бланк этого заявления и даже подскажут, как его заполнить.
2. Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат, то есть матери ребенка.
3. Документы, удостоверяющие личность и место жительства лица, получившего сертификат. В переводе на человеческий язык это значит – паспорт и выписку из домовой книги.
4. Документы, подтверждающие место жительства и полномочия лица, в случае подачи заявления через представителя лица, получившего сертификат. То есть законодатель заранее «заложился» на то, что получение денег по сертификату дело настолько не быстрое и не простое, что для этого может понадобиться представитель с нотариально удостоверенной доверенностью. В правилах также отмечено, что при сдаче заявления на руки выдадут расписку-уведомление о его приеме.

Важно не прогадать со сроками подачи заявления. Заявление можно подать сразу по достижении ребенком возраста 2 лет и 6 месяцев. Для перечисления денег продавцу в текущем году заявление должно быть подано не позднее 1 мая. Если подадите заявление до 1 октября текущего года, то деньги, в случае принятия положительного решения по заявлению, будут перечислены продавцу в первом полугодии следующего года.

Забегая вперед, отмечу, что я эти временные условия узнал с опозданием: 3 года дочери исполнилось в январе 2010 года, а заявление я подал не в сентябре 2009 года, и даже не в апреле 2010 года, а в июне 2010 года. То есть деньги, будем надеяться, будут перечислены застройщику местным Пенсионным фондом РФ, если не будет форс-мажоров, в первом полугодии 2011 года.

Дальнейший список документов, которые необходимо собрать, содержится в Постановлении Правительства РФ от 12 декабря 2007 года №862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». Это постановление было изменено 13 января и 4 декабря 2009 года. На сегодня в сухом остатке мы имеем следующий список документов:

5. Подлинник и ксерокопию «материнского» сертификата.
6. Если второй супруг (в нашем случае – автор настоящей статьи) является стороной сделки по приобретению квартиры, то паспорт (плюс его ксерокопию) и выписку из домовой книги нужно представить и на него.
7. Если второй супруг является стороной сделки по приобретению квартиры, то нужно будет принести также свидетельство о браке в оригинале и в ксерокопии.
В постановлении специально оговорено, что в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет оплаты договора участия в долевом строительстве, лицо, получившее сертификат, одновременно с указанными выше документами должно представить:
8. Копию зарегистрированного в регистрационной службе договора долевого участия (плюс ксерокопия, разумеется).
9. Документ, содержащий сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве и об оставшейся неуплаченной сумме по договору.

10. Следующий перл неизвестных создателей Постановления №862 был недоступен моему пониманию, несмотря на обладание степенью кандидата юридических наук, и потому цитируется дословно: «Засвидетельствованное в установленном порядке Российской Федерации письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора участия в долевом строительстве, в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению».

Итак, в апреле 2010 года я заключил договор долевого участия с застройщиком ООО «Компания Стройконтракт», в этом же месяце договор был зарегистрирован в отделении Федеральной регистрационной службы РФ Истринского района Московской области, и тогда же я оплатил небольшую часть указанной в договоре цены квартиры. Погашения остальной части долга застройщик был согласен подождать.

В мае 2010 года я решил сходить в местное отделение пенсионного фонда «на разведку»: мол, хочу квартиру купить с использованием материнского капитала. Работник Пенсионного фонда, курировавший вопрос выделения этих средств, никак не мог понять, что средства материнского капитала должны быть перечислены не банку, а непосредственно застройщику-продавцу. Оказалось, я у него с таким намерением был первый.

Когда я сообщил инспектору, что свобода от денежных обязательств сама по себе имеет большую ценность, чем квартира, что моя семья никаких ипотечных кредитов брать принципиально не будет, тот посмотрел на меня как на афериста и надолго отошел консультироваться со своим начальством. Вернувшись, работник Пенсионного фонда сообщил мне, что он не знает, как в моем случае должны выглядеть документы из списка за №9 и №10, и предложил мне дополнительно представить документы, вообще не предусмотренные никаким законодательством:

11. Выписки из домовых книг на каждого моего несовершеннолетнего ребенка, 2000 и 2007 годов рождения.
12. Подлинники и ксерокопии свидетельств о рождении каждого малолетнего ребенка.
13. Заверенные банком платежные документы (и ксерокопии) в качестве подтверждения частичной оплаты цены договора долевого участия в сумме 400 000 руб.
14. Договор ипотечного кредитования и платежки по нему.

Приходится констатировать, что как законодательство относительно материнского капитала, так и его сложившееся практическое применение предназначены не столько для оплаты гражданином расходов по улучшению своих жилищных условий, сколько для погашения банковских ипотечных кредитов. Средства семейного капитала, приглушив социальную напряженность «попавших» в кризис ипотечников, в конечном итоге плавно перетекут на спецссудные счета банков.

Когда я десятый раз повторил, что кредит не брал и брать не буду, работник Пенсионного фонда смирился и требовать эти документы, указанные в пункте 14, перестал. На тот день нерешенной осталась проблема со сбором документов из пунктов 9 и 10, но об этом в следующей статье.

 

От пикетов, демонстраций и обращений в суд обманутые дольщики переходят ко все более высокотехнологичным информационным методам защиты своих интересов и воздействия на государственные органы. Одним из них стало создание социальных сетей в Интернете, которые объединили людей, пострадавших от нерадивых или нечистоплотных застройщиков. Эксперты говорят, что это действенный способ заставить власть взяться за их проблемы.

Одна из таких сетей получила название «Однодольщики.ру». Это тематически узконаправленная сеть, в которой дольщикам предоставляется возможность обмениваться сообщениями, обсуждать пути решения общей проблемы получения жилья и планирование акций. «Пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков насчитывается более 30 тыс. семей по всей России. Это примерно 80 тыс. граждан, которые не могут вселиться в свои полностью оплаченные квартиры», – констатируется в материалах сайта.

На Интернет-ресурсе размещен общий список дольщиков, информация об обманутых соинвесторах с указанием собранных и вложенных в проекты средств. Опубликованы адреса недостроенных домов и названия ответственных за строительство компаний, а также номера уголовных дел – в случае если по «недостроям» ведется следствие. Сайт «Однодольщики.ру» содержит «черный список» из 99 строительных компаний, которые остановили работу по возведению около 250 объектов по всей России.

По мнению создателей социальной сети, основной причиной прекращения строительства жилья практически всегда является хищение средств, вложенных будущими владельцами квартир. На «Однодольщиках.ру», подсчитали, что эта сумма уже составила $1,5 млрд.

С мнением обманутых граждан не согласны юристы, отстаивающие их жилищные права в суде. Учредитель юридической компании «ТН+» Сергей Шик отмечает, что ситуации, когда у застройщиков заканчиваются деньги, составляют небольшой процент в общем объеме случаев недостроенного жилья. Как правило, неразрешимой проблемой оказывается ситуация, когда застройщикам не удается договориться с местной администрацией и получить все необходимые разрешения. В этих случаях инициатива оставшихся без квартир граждан более чем уместна: их акции протеста могут оказать желаемое воздействие на местные власти.

«Главный результат, к которому могут привести объединения обманутых дольщиков в нашей стране, – это привлечение внимания властей», – соглашается юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. Наглядным доказательством этого утверждения может служить состоявшаяся на днях встреча губернатора Новосибирской области Виктора Толоконского с руководством АОДИ. Отметив контроль со стороны гражданского общества, глава региона признал справедливость требований активистов и пообещал оказать помощь членам организации в виде облегчения условий подключения к сетям, снижения ставок аренды земли и т.д.

Эксперты уверены: в общем процессе борьбы за собственность сыграют свою роль и «Однодольщики.ру». «Такая социальная сеть в ближайшее время будет актуальна, ведь, к сожалению, единого четкого механизма, позволяющего получить квартиру или денежную компенсацию, на сегодня нет», – говорит Поправка.

Юристы отмечают, что проблема обманутых дольщиков и инвесторов редко встречается за пределами России. Прецеденты объединения людей, обманутых мошенниками, имели место, но достаточно давно – в периоды масштабных кризисов сродни Великой депрессии в США. «В наши дни об обманутых дольщиках в Европе мне слышать не приходилось», – говорит представитель Penny Lane Realty.

С коллегой согласен Сергей Шик. «В основном, проблема с недостроенным жильем – российская», – говорит специалист, объясняя это тем, что в мире не распространена практика продажи неготового жилья. В тех странах, где такие варианты приобретения жилплощади предлагаются, например Испании и Франции, для защиты прав собственников разработано специальное законодательство. По словам генерального директора ООО «Алмаз-Юг» Михаила Титова, лучше всего защищены права инвесторов новостроек в Италии: там государство гарантирует сохранность инвестиций, все риски берут на себя страховые компании.

 

Большинство сделок на рынке вторичного жилья — альтернативные. По данным аналитиков и экспертов, они составляют 70–80% от общего количества заключаемых договоров купли-продажи квартир. Какой смысл вкладывается в слово «альтернатива», часто употребляемое в объявлениях? Представленный материал поможет разобраться в этом.

Альтернатива подразумевает продажу, при которой владелец недвижимости сразу же приобретает на вырученные деньги другой объект. Конечной целью является не сумма, указанная в объявлении, а квартира. Для такой сделки характерны сложность и растянутость во времени — там, где обычные продавец и покупатель давно бы ударили по рукам, альтернативщики продолжают поиск вариантов, сбор документов и пр.

Какими они бывают?

Специалисты рынка недвижимости выделяют среди альтернативных сделок несколько основных видов.

Увеличение площади, по словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», является самым распространенным видом альтернативы. В этом случае владелец продает квартиру меньших размеров, добавляет деньги (собственные или взятые в банке в кредит) и приобретает более просторное жилье. Чаще всего меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Реже — двушку на трешку.

Подвидом подобной сделки может стать то же самое улучшение, но уже не количественное (больше метров), а качественное. «Часто идеей таких альтернатив является смена места проживания,— комментирует С. Бирина. — Особенно это касается переездов из Подмосковья в столицу».

Второй по частоте вид альтернативы — разъезд, то есть продажа одной квартиры с одновременной покупкой двух или более. Причинами выхода на такую сделку обычно являются различные семейные проблемы. Например, в прежде мирной и благополучной семье сын повзрослел, привел домой жену, отношения которой со свекрами категорически не заладились. Приобрести для молодых квартиру сегодня по силам немногим родителям, и единственно приемлемым становится решение делить уже существующее жилье. Также необходимость в разъезде возникает при разводах, разделе имущества наследниками и прочих подобных обстоятельствах.

Реже, но встречается съезд — антипод вышеописанной операции. Например, проживающая в крайней степени стесненно семья получает в наследство от бабушки небольшую квартирку и мудро решает не проесть-прогулять ее, а пустить на улучшение собственных жилищных условий.

Рассмотренные виды альтернативы наиболее типичны, остальные варианты считаются в какой-то мере экзотикой. Иногда люди, не выдерживая ритма московской жизни, решают уехать куда-нибудь в провинцию — там недвижимость дешевле, можно получить метров столько же да еще и взять солидную доплату. Реализуются и такие варианты, когда приобретают квартиру меньшей площади (однушку вместо двушки или даже трешки), а вырученные деньги вкладывают в недвижимость на отечественных или зарубежных курортах. Разумно это или нет — тема для отдельного разговора, нам же сейчас важно понять, что технология альтернатив подобное допускает.

Up или down?

Сделки первого типа (увеличение площади) характерны для стабильных периодов в экономике. Люди работают, повышают свое благосостояние, у них появляется все больше возможностей вкладывать средства в недвижимость. В кризисы процесс разворачивается в обратную сторону: желающих поменяться «вверх» становится меньше, зато на рынок приходят те, кто хочет поменяться «вниз» — ухудшить свои квартирные условия, но взять деньги на жизнь или какие-то срочные нужды.

Конечно, желающие двигаться в противоположные стороны есть всегда: жизненные обстоятельства у всех людей индивидуальны. Но если оперировать статистически значимыми величинами, то соотношение запросов «вверх» и «вниз» может служить неплохим индикатором общего состояния экономики. Как говорят эксперты, в период кризиса преобладали сделки с продажей жилья и покупкой другого по более низким ценам с целью получения дополнительных денег после такого обмена.

Сколько виться веревочке?

Основная проблема альтернатив — образование цепочек, которые не всегда смыкаются. Поясним это на примере. Скажем, Иванов продает квартиру. Он нашел покупателя и теперь присматривает себе нужный вариант. И вот когда приемлемый по цене и параметрам объект найден, выясняется, что владелец этой квартиры Петров сам участвует в альтернативной сделке. Получив от Иванова заверения в готовности приобрести его жилплощадь, он начинает подбирать себе вариант и находит продавца Сидорова. Однако, оказывается, Сидоров тоже альтернативщик. В результате выстраивается длинная цепочка, замыкание которой — реализация всех задействованных в ней сделок — не всегда заканчивается успешно.

«Подтвердив серьезность намерений очередного участника задатком, — говорит Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад», — начинают искать квартиру уже для него. В итоге может получиться огромная конструкция». Риэлторы приводят пример рекордной сделки, в которую было вовлечено 64 (!) квартиры. Владельцы объектов, представляющих собой разные элементы такой цепочки, иногда даже не знакомы лично, но при этом зависят друг от друга. Стоит одному звену выбыть (например, клиент передумал) — вся работа по согласованию альтернативы идет прахом. Именно поэтому альтернативная сделка и считается высшим пилотажем риэлторского мастерства.

Штормовые условия

Сложностей, описанных выше, становится больше в несколько раз, когда на рынке происходит заметное изменение цен. «Во время галопирующего роста осуществлять альтернативные сделки очень трудно, практически невозможно, — считает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Договорившись о продаже своей квартиры за определенную сумму, продавец приступает к поиску варианта для себя. Это занимает некоторое время, и часто оказывается, что за две-три недели цены увеличились так, что денег, получаемых от реализации старой жилплощади, уже недостаточно для приобретения новой».

Таким образом, сегодняшняя относительная стабилизация рынка дает тем, кто хочет совершить альтернативную сделку, хороший шанс. Если цены начнут заметно меняться (в какую сторону, не так важно), будет гораздо труднее.

О перспективе

Альтернативные сделки — разновидность натурального обмена, который, как учит политэкономия, является признаком отсталости рынка. Аналитики «хоронили» их много раз. Одним из аргументов было развитие ипотечного кредитования: оно позволяет сначала нужную квартиру купить, а потом старую продать, причем как свободную, без головоломных цепочек. Все гладко да складно, но… грянул кризис, изрядно урезавший возможности ипотечного кредитования. Оно от того удара только приходит в себя. Так что альтернативным сделкам на нашем рынке, похоже, предстоит еще долгая и счастливая жизнь.

Решив взять ипотеку, следует быть готовым пройти нелегкий путь. Давайте на примере рассмотрим получение самого распространенного кредита – кредита под залог квартиры, приобретаемой на вторичном рынке.

Первый этап: Заемщика рассматривает банк

Кредит - это деньги, которые выдаются на условиях возвратности, платности, срочности: Что это означает? Возвратность - деньги нужно вернуть банку; платность - заплатить за их пользование проценты; срочность - вернуть с процентами в четко оговоренные кредитным договором сроки.

Когда банк принимает решение, можно ли выдавать данному заемщику кредит, он должен составить себе положительное мнение о последнем. Банку важно, чтобы заемщик достаточно зарабатывал, мог не только платить по кредиту, но и содержать семью, имел стабильное финансовое положение. Кандидатуру заемщика анализируют, исходя из информации, которая имеется в документах.

В банк нужно предоставить:

- анкету-заявление о выдаче кредита;

- документы удостоверяющие личность (паспорт, удостоверение личности офицера);

- документы, подтверждающие семейное положение (свидетельство о браке, о разводе, брачный контракт);

- свидетельство (или свидетельства) о рождении детей;

- документы об образовании (дипломы, аттестаты, сертификаты о прохождении различных курсов);

- документы, подтверждающие доходы заемщика;

- документы, подтверждающие активы заемщика (документы на квартиру, автомобиль, земельный участок и проч.);

- документы, подтверждающие имеющиеся обязательства заемщика (кредитные договоры);

- документы о погашенных кредитах и справки из банков о том, насколько исправно (без просрочек) выполнялись обязательства перед кредиторами;

- другие документы (те документы, которые могут положительно охарактеризовать заемщика с точки зрения банка).

После этого различные службы банка рассматривают представленные бумаги и выносят предложение о возможности (или невозможности) выдачи кредита на кредитный комитет. Кредитный комитет принимает окончательное решение. Если банк не готов выдать заемщику столько денег, сколько заемщик запрашивает, он может предложить меньшую сумму.

Второй этап: Банк рассматривает квартиру под залог.

Не только сам заемщик должен устроить банк, но и квартира, которая будет предметом залога. Следовательно, нужны документы на квартиру.

Во-первых, нужны правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых у продавца квартиры возникло право на данную квартиру. Это могут быть: договор передачи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство.

Во-вторых, необходимы документы, удостоверяющие личности продавцов квартиры. В-третьих, документы из бюро технической инвентаризации (БТИ): кадастровый паспорт квартиры и экспликация, иногда - технический паспорт.

Еще вам также понадобятся: отчет об оценке квартиры, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (в последнее время вместо этих справок выдают так называемый «единый жилищный документ»), свидетельства о рождении детей и разрешение органов опеки и попечительства, если (со)собствениками квартиры являются несовершеннолетние дети. Кроме того, следует приготовить: свидетельство о браке, если продавец приобретал квартиру путем возмездной сделки (купля продажа, мена), находясь в браке, а также справки о собственниках из психоневралогического и наркологического диспансеров (иногда вместо этих справок достаточно предоставить водительские права и другие документы со стороны продавцов).

Подводя итог, скажем: тщательнее собирайте бумаги и помните пословицу: без бумажки – ты букашка. Причины, по которым могут отказать в выдаче ипотечного кредита, мы рассмотрим в следующей публикации.

Определившись со стоимостью недвижимости, надо оповестить о своем предложении потенциальных покупателей. На первый взгляд, это просто: уж чего-чего, а рекламных изданий на рынке достаточно, и каждое уверяет, что именно оно – самое эффективное. Так что проблему тут можно сформулировать как выбор наилучшего.

Тематические предпочтительнее

Попробуем классифицировать существующие рекламные носители. Наша система будет не очень научной – зато практически применимой. Итак, первый «водораздел» — издания рекламные и «всеобщие». Одни специализируются на объявлениях (в том числе и по недвижимости) – к примеру, «Из рук в руки», «Недвижимость и цены», «КДО». Другие пишут о политике, искусстве, шоу-бизнесе и т.п. — «КоммерсантЪ», «Ведомости», «Семь дней», список можно продолжать до бесконечности… Но реклама там тоже есть – как сегодня без рекламы?!

Ответ на вопрос «куда давать объявления частному лицу?» в данном случае очевиден. В «больших» изданиях недвижимость тоже иногда рекламируется, но делают это лишь крупные застройщики, располагающие соответствующим ресурсами. Для обычного человека, продающего квартирку в девятиэтажке где-нибудь в Бирюлеве, этот вариант слишком разорителен.

Интернет против «бумаги»

Еще СМИ можно разделить на следующие виды: телевидение, радио, печатные и Интернет. Первые два нам тоже не подходят. Телевидение дорого – рекламироваться там решаются только большие компании, да и для них успех неочевиден. Радио дешевле, но тут другая беда: человек плохо воспринимает цифровую информацию на слух. «Пейте кока-колу!» — это радиослушатель запомнит, а «пулеметное» перечисление данных наверняка в памяти не задержится…

Остаются Интернет и «бумага». Они существуют бок о бок, и сказать, что лучше, затруднительно. У Интернета есть свои поклонники. «Реклама в онлайне свободна от главного минуса печатных изданий: задержки во времени, связанной с версткой, печатью и распространением. В Сети же объявление чаще всего появляется сразу после нажатия кнопки enter, — говорит Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». – И что самое главное, реклама в печатных СМИ работает лишь от номера до номера, тогда как в Интернете она находится практически вечно».

Существуют, однако, и сторонники «бумаги». Они замечают, что недостатки Интернета являются продолжением его достоинств: например, «вечность» объявлений приводит к тому, что на желающего купить квартиру вывалится гора объявлений – как свежих, так и пяти-десятилетней давности. И фильтровать их – тяжкий труд. Кроме того, говорят критики, хорошо структурированная газета (например, «Из рук в руки») позволяет посмотреть разные варианты – иногда такие, которые человек и не догадался бы задать в поисковике.

…В общем, «противостояние» «бумаги» и Интернета еще вовсе не закончилось победой последнего. Для продавца квартиры это значит, что рекламироваться хорошо бы и там, и там. К счастью, это не так сложно – многие издания сегодня существуют в обеих формах, объявления появляются и в бумажной версии, и на сайте.

Платно или нет?

Еще объявления можно разделить на платные и бесплатные. Под «платными» мы сейчас подразумеваем не дорогущую рекламу на телевидении, а всевозможные дополнительные сервисы, предлагаемые за умеренные деньги. Выделить в рамочку, дать текст более жирным шрифтом, поставить рядом звездочку, поместить фотографию… Пользоваться или нет этими возможностями – вопрос сложный. С одной стороны, успеха никто не гарантирует – деньги могут уйти просто в никуда. С другой – стать заметнее на фоне конкурентов полезно. «Объявления с фотографиями просматривают на порядок чаще, чем неиллюстрированные, — говорит Павел Карасев, генеральный директор компании «Служба недвижимости». – Если вы продаете элитную недвижимость, стоит пригласить профессионального фотографа, в недорогих объектах можно управиться самостоятельно».

В общем, на вопрос о деньгах мы ответили бы так: нужно использовать все возможности бесплатной рекламы. А вот предложения платных услуг рассматривать индивидуально, обращая внимание на цену, целевую аудиторию данного СМИ (совпадает ли она с теми, кто мог бы заинтересоваться вашей квартирой). Очень полезно найти человека, который уже рекламировался на данной площадке и может рассказать о результатах.

Что пишем?

Бесплатные (и даже недорогие платные) объявления по продаже недвижимости формализованы: вам предложат просто заполнить форму (ближайшее метро, площадь, тип дома и т.п.). Высокоумные рекламные ходы, всяческий «креатив» — это все для рекламных кампаний крупных корпораций, а частному лицу особо негде здесь развернуться. Но минимальная свобода маневра есть всегда – о ней и поговорим.

Прежде всего в квартирных объявлениях почти все немножечко привирают. Чуть-чуть увеличивают площадь, сокращают расстояние до метро, объявляют о «свободной продаже», где на самом деле речь идет о самой натуральной альтернативе. Подобную практику, конечно, можно гневно осудить и призвать всех писать «правду, только правду и ничего кроме правды». Однако в этом случае чрезмерно честный податель объявления окажется в невыгодном положении – все вокруг приукрашивают, а он нет. Поэтому дадим более мягкий совет: знать в «сочинительстве» меру. Если размер квартиры 51,7 кв. м, то написать 52 – вполне законно (это, кстати, соответствует математическим правилам округления), 53-54 – еще куда ни шло… Но объявить ее 60-метровой – уже перебор, и покупатели будут просто, чертыхаясь, уходить от вас.

Вторая рекомендация – не забыть о чем-то важном. Например, если предлагается свободная продажа, надо обязательно это указать, даже если соответствующей графы в объявлении нет. Еще «мелочи», повышающие ликвидность, но о которых новичок может запамятовать, – наличие балкона, паркет на полу, окна во двор. И последнее – постарайтесь, если можно, найти в своем предложении некое преимущество, которого нет у конкурентов. Не «чистая и уютная квартира» (все так пишут, уже навязло на зубах), а что-то уникальное. Некоторое время назад на одном профессиональном мероприятии некая дама-риелтор рассказывала, как покупала жилье для себя: ее впечатлила фраза в объявлении «ванная с окном».

Срочный выкуп квартиры - услуга на рынке не новая и особенно востребованная в кризис. Собственники жилья идут на такие меры, когда у них "горит" и времени искать покупателя нет совсем. Какие риски важно учитывать в этом случае?

Как правило, услугой срочного выкупа пользуются люди, которых к этомёу вынуждают жизненные обстоятельства - долги перед банком, внезапный переезд в другой город или страну и т.д. При этом важно понимать, что продать быстро и продать дорого одновременно не получится. Квартира может потерять в цене до 50% от ее реальной стоимости.

Утром - деньги, вечером - стулья

Срочным выкупом на постоянной основе занимаются те агентства, у которых есть для этого финансовые ресурсы и технологии. Таких в Москве немного - не более 20. В основном это агентства, имеющие доступ к кредитным средствам. Остальные могут проводить подобные сделки, но только в единичном объеме - из-за недостатка свободных ресурсов.

Помимо стандартных квартир компании могут выкупить в срочном порядке ипотечные квартиры, комнаты или даже доли. Причем работают риэлторы как с первичкой, так и вторичкой. "Продать быстро квартиру или дом на стадии строительства даже проще, чем на вторичном рынке, - говорит руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин. - На первичном рынке нет стадии сбора документов, есть только стадия оценки самого объекта. Потребуется лишь согласование переуступки прав с застройщиком. Эта услуга платная и, конечно, повлияет на стоимость выкупа, особенно если необходимо будет стимулировать застройщика для более быстрого переоформления".

Менее охотно риэлторы работают в таких случаях с дорогим жильем и иными нетиповыми объектами, которые сложно не только продать, но и корректно оценить. "Важно понимать, что не все объекты выкупаются профессионалами, а только те, у которых понятна и легко определяема рыночная стоимость, то есть нет возможности ошибиться и сработать в минус, - поясняет президент Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости "Простор" Сергей Саяпин. - Стоимость всех типовых квартир в Москве и области легко определяема и прогнозируема, а вот цена элитного жилья или коммерческой недвижимости подчас не поддается быстрой точной оценке". Поэтому все-таки срочный выкуп - это услуга скорее для массового рынка жилья. Наиболее интересными для риэлторов являются квартиры стоимостью - 5-9 млн рублей.

Дисконт за срочность каждая компания определяет исходя из своих интересов и стоимости ресурсов. Эксперты поясняют, что выкуп квартиры происходит чаще всего на сотрудника компании, а не на прямого покупателя, поэтому в цену закладываются все расходы на двойное переоформление, уплату налогов или процентов за кредит. Как правило, чем быстрее покупатель хочет получить деньги и чем меньше у него документов и сложнее история квартиры, тем меньше цена выкупа.

На подъеме рынка дисконт составляет 10-20%, на спаде и в период застоя - доходит до 50%. "Столь значительное изменение цены объясняется несколькими причинами, - комментирует генеральный директор АН Great reality Наталья Ракова. - Для оперативной покупки квартир агентства в основном пользуются кредитами и закладывают в дисконт банковские проценты, которые в кризис очень выросли. Помимо этого, выкупая жилье, агентство идет на определенный риск - на так называемом рынке покупателя квартира может продаваться достаточно долго, что, естественно, невыгодно агентству".

Лжесрочный выкуп

Однако гораздо больше рисков в данном случае у продавца. "Есть большая вероятность натолкнуться на мошенника, желающего в спешке и в аврале (ведь мы рассматриваем именно ту ситуацию, когда деньги нужны срочно) какой-то платеж "замылить" или иным образом запутать продавца", - предостерегает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. "При проведении сделки срочного выкупа продавец вообще менее сконцентрирован, чем обычно, - на него давит необходимость все делать быстро (быстро думать, быстро соглашаться, не читать документы, верить обещаниям...). Это ситуация повышенного риска для продавца, чем легко воспользоваться мошенникам. Поэтому важно быть внимательным к деталям", - обращает внимание Сергей Саяпин.

Основной риск - это, конечно, продешевить. И здесь стоит понимать, что риэлтор риэлтору рознь. Никто не скрывает, что при срочном выкупе квартира покупается априори дешевле. Однако бывает и так, что риэлторы, занимающиеся срочным выкупом, изначально занижают стоимость квартиры процентов на 20, а затем от этой цены "за срочность" отнимают еще процентов 30-40. Естественно, итоговая цифра, подлежащая выплате продавцу, оказывается "смешной". "Противоядие" от подобной ситуации нехитрое: тщательная предварительная оценка квартиры.

Есть и риск технологического характера - попадание на "лжесрочный выкуп", когда риэлторская компания обещает больше, чем делает, и после заключения договора у продавца начинаются проблемы с получением от них денег. Это наиболее частая негативная ситуация при таких сделках. "Выглядит это примерно так, - рассказывает генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов. - Фирма заключает с продавцом договор на продажу по сниженной цене и пытается по-быстрому найти покупателя, чтобы не вкладывать свои деньги. Но быстро "сбросить квартиру" может не получиться. А чтобы клиент не передумал и не "соскочил", ему выдается небольшой задаток. На квартиру при этом, естественно, составляется договор залога. Собственник оказывается связан жесткими обязательствами и ограничен в возможности продажи квартиры иным путем. При таких попытках на квартиру наложат судебный арест в мгновение ока и будут по закону правы".

Сценарий с задатком может выглядеть и иначе. После получения части денег от риэлторов на "сцену" выходят юристы с внешностью профессиональных борцов, которые вам объясняют, что у вас не очень "чистая" квартира с юридической точки зрения, что вы специально утаивали какие-то факты, хотели всех обмануть и сорвать сделку. Поэтому вы либо должны вернуть задаток в двойном размере, либо продать квартиру с дисконтом существенно большим, чем планировали.

Может не стоит?

Если кому-то действительно необходимо срочно решить вопрос с реализацией квартиры, то обращаться стоит, конечно, в известные, давно работающие на рынке фирмы, которые дорожат своей репутацией. "Преимущества крупных компаний прежде всего в том, что в них сосредоточено большое количество обращений на покупку квартиры и уже есть сформировавшийся пул потенциальных приобретателей. Солидные компании практически все способны быстро принять решение о срочном выкупе жилья, если видят в этом экономическую целесообразность, посему я не вижу причин обращаться в неизвестные никому конторы. Можете остаться и без денег, и без квартиры", - добавляет Георгий Дзагуров.

Кстати, эксперты справедливо замечают, что срочный выкуп - далеко не всегда единственная возможность быстрого получения денег. Зачастую гораздо более выгодный вариант - получить в банке потребительский кредит, после чего спокойно, без сумасшедшей спешки и столь же сумасшедших скидок, продавать квартиру и гасить задолженность перед банком. "Если человек уезжает в другой город или страну - тоже вовсе не обязательно срочно продавать квартиру с такой серьезной потерей в цене. Можно оставить доверенность кому-то из друзей или даже риэлторов, а лично приехать только на сделку. Стоимость билетов будет намного меньше, чем потери при срочном выкупе", - советует Олег Самойлов.

Схема срочного выкупа квартир

1. Квартира оценивается профессиональным оценщиком.

2. На основании оценочной экспертизы определяется ее стоимость.

3. Самый распространенный дисконт - 30-40% от стоимости жилья.

4. Если цена продавца устраивает, совершается сделка.

5. Если документы готовы, вся процедура занимает 1-2 дня.

6. Если документы не готовы, потребуется еще 1-2 дня, чтобы их собрать.

7. Минимальный срок выкупа составляет 1 день, максимальный - 2 недели. То, что больше этого срока, считать срочным выкупом уже нельзя.