В статье «Нам нужна другая экономика» председатель правительства и кандидат в президенты РФ Владимир Путин предложил провести «определенный налоговый маневр».

«Мы не будем увеличивать налоговую нагрузку на несырьевые сектора – это противоречит всей нашей политике диверсификации экономики, – пишет кандидат в президенты. – Но у нас есть резерв роста налоговых доходов по ряду направлений: дорогая недвижимость, потребление люксовых товаров, алкоголя, табака, сбор рентных платежей в тех секторах, где он пока занижен. Прежде всего – то, что называется дополнительным налогом на богатство, а точнее, на престижное потребление. Основные решения должны быть приняты уже в этом году, с тем, чтобы со следующего года владельцы дорогих домов и машин платили повышенные ставки налогов. При этом важно не увлекаться, чтобы под эти меры не попали представители среднего класса».

Алкоголь и табак исключим из «новых идей» сразу. Законопроект, предусматривающий резкое повышение ставок акцизов на табак и алкоголь был внесен в Госдуму еще в августе прошлого года. Обоснование: общее повышение цен на потребительские товары, а также учет прогнозируемого уровня инфляции на 2012-2014 годы. Не обошлось и без аргумента заботы о здоровье населения.

Здесь важно подчеркнуть, что водка и сигареты никогда не считались в России «люксовым товаром», более того, именно среди обеспеченных слоев населения быстрее всего распространяется мода на здоровый образ жизни. Больше всего пьют и курят не самые богатые и образованные. «Тема не раскрыта». Или правильнее сказать, искусственно «пристегнута к моменту».

Хуже того. По словам руководителя Центра исследований федерального и региональных рынков алкоголя «ЦИФФРА» Вадима Дробиза, на сегодняшнем рынке алкоголя легальная, нелегальная (контрафактная) и суррогатная продукция занимают примерно равные доли – по трети (34,8%,30,4%,34,8% соответственно).

Эксперт предупреждает: рынок резко уйдет в тень, доля легальной продукции к 2014 году может упасть до 25%, самый дешевый легальный крепкий алкоголь будет стоить в 7-8 раз дороже того, что на Западе предназначен для бедных слоев населения. И тогда даже относительно обеспеченный потребитель получит хорошие шансы нарваться на суррогат. Государство же никаких дополнительных поступлений в бюджет от роста акцизов не получит. Впрочем, замглавы Минфина Сергей Шаталов утверждает, что бутылка дешевой водки в 2014 году будет стоить 180 рублей или «немного больше».

Что касается табака, то здесь главной проблемой может стать разница в величине акциза внутри Таможенного союза: ставки в Белоруссии в шесть раз, а в Казахстане - в четыре раза ниже, чем в России. В ноябре прошлого года Белоруссия, правда, подняла ставки акциза на разные виды сигарет на 8,3-12,5%. Повышения акцизов на табак требуют от своего правительства и депутаты парламента Казахстана. Речь идет о 25%. Этого слишком мало. Кавалерийской атаки на алкоголь и табак не получится.

Ювелирные изделия граждане определенного уровня достатка по разным причинам предпочитают покупать не в России. То же относится к дорогим часам, бижутерии и прочим аксессуарам. Самая уважительная из причин - цены. Конечно, для кого-то смысл состоит в том, чтобы купить украшение именно в Барвиха Luxury Village. Но у многих обеспеченных граждан вместе со здоровым образом жизни в моду входит и более спокойное отношение к «цацкам» Т.е. от повышения цен и здесь проиграют не олигархи, а рядовые новобрачные. Будем надеяться, меньше выпьют на свадьбе.

Автомобили? Автомобиль – это святое, практически член семьи: «ласточка», «лошадка», «девочка». Наверное, эти прозвища и писать следует без кавычек, с прописной буквы. Что не мешает весьма обеспеченному гражданину, топ-менеджеру известной компании ездить на охоту на внедорожнике, который не был куплен в России, а был ввезен иностранной компанией («почти иностранной» – кипрской) как оборудование для ее российского офиса. Кажется, ездит по доверенности от фирмы. Конечно, можно что-то придумать и на этот счет. Но и голь на выдумки хитра.

Это не песни из серии «всё бесполезно». Это просто напоминание о том, что самые благие цели защиты потребителей, малообеспеченных, или, например, дольщиков долевого строительства одноименным законом, каким-то непостижимым образом оборачиваются ростом коррупционной составляющей, переделом собственности и появлением новых обманутых дольщиков.

Что имел в виду кандидат под сбором «рентных платежей в тех секторах, где он пока занижен» тоже примерно понятно: арендные ставки по тем же бутикам, салонам, развлекательным учреждениям. Трудно сказать, по кому это больше ударит – по олигархам или владельцам этих предприятий, о которых кандидат сказал: «При этом важно не увлекаться, чтобы под эти меры не попали представители среднего класса».

И наконец, недвижимость. «Владельцы дорогих домов». Казалось бы что проще? Вот «хрущевка», пятиэтажка. А вот... тоже пятиэтажка, но «элитная». Проблема в том, что понятие «элитная» - не нормативное, а сугубо маркетинговое. Равно, как: «эконом», «комфорт», «бизнес», «премиум», «суперпремиум» со всякими дополнительными литерами и значками: «А», «В», «+», «++», да хоть десять плюсов. Нет всего этого в законах и подзаконных актах. Только в рекламе.

Себестоимость монолитно-кирпичной коробки не больше панельной, а все остальное – оснащение, облицовка, ландшафтный дизайн – добавляются позже. Что еще? «Эконом» - это «типовое» жилье, а «элитное» - «по индивидуальному проекту»? А вам шашечки или ехать? Если ехать, давайте назовем проект «типовым», который пока осуществлен в единственном экземпляре.

Остается единственный критерий, давным-давно бесспорный в профессиональном сообществе: «место, место и еще раз – место». И именно поэтому всего месяц назад, в конце декабря, министр экономического развития Эльвира Набиуллина предположила, что единый налог на недвижимость заработает не раньше, чем через пять лет.

По словам министра, к концу 2012 года удастся завершить только кадастровую оценку объектов капитального строительства. После чего, с 2013 года, 10-12 пилотных регионов смогут получить право устанавливать ставки имущественного налога исходя из рыночной оценки зданий. Это Татарстан, Башкирия, Краснодарский и Красноярский края, Иркутская, Калининградская, Калужская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская и Тверская области.

О том, какие их ждут трудности в условиях незавершенности земельного кадастра, сказано выше. Чтобы проводить и актуализировать рыночную оценку зданий, квартир, домов теми методами, которые используются сегодня, индивидуальными, стране потребуется миллион оценщиков. А значит, в конечном счете, решать, «сколько стоит дом», будет чиновник. Со всеми вытекающими последствиями.

Сегодня Налоговый кодекс не в полной мере отражает порядок налогообложения, и для включения в существующую систему нового единого налога на недвижимость необходимо провести целый комплекс мероприятий. Как минимум это формирование закона об оценочной деятельности, утверждение методики оценки, информационное наполнение кадастра, составление списков собственников и объектов.

«У нас долго не будет единого налога на недвижимость - это наша общая позиция: Минфина, ФНС и Минэкономразвития, - считает Набиуллина. - У нас будет отдельный налог на имущество и земельный налог. Если сейчас взять отдельно оформленные титул собственности на землю и титул собственности на здание, и заставить людей и организации все это переоформлять в отдельный документ, это будет очень сложно. Мы даже заставить зарегистрировать права собственности не можем - у нас заявительный порядок».

Отвечая на вопрос, когда все-таки два налога могут быть объединены в один, министр сказала: «Мне тяжело сделать такую оценку, но, на мой взгляд, это будет не раньше, чем через пять лет».

Сейчас уже не вызывает сомнений, что налоговые ставки будут определяться «кластерами престижности», массовой оценкой именно потенциальной стоимости земли. А здесь возникает сложнейший вопрос того, как защитить малообеспеченных граждан, которым повезло жить в этих районах. Эксперимент продолжительностью в год, скажем, для выработки понижающих коэффициентов для собственности этих граждан, может стать для них непереносимым.

Малоимущих «успокаивает» замминистра финансов РФ Сергей Шаталов: «Должна быть отработана вся система льгот и преференций, чтобы не увеличить налоговую нагрузку на малообеспеченные слои населения. Необходимо решить проблемы, связанные с пенсионерами, которые живут в дорогих домах или квартирах в центре крупных городов. Возможно, следует просто сказать - живите как прежде, на вас новые правила не распространяются. А вот наследники будут уже принимать решение: платить высокие налоги или переезжать в жилье подешевле».

В общем, чтобы налог «на роскошь» не вывел на улицы еще несколько сотен тысяч человек, пятилетний переходный период к рыночному налогу на недвижимость, «как во всем цивилизованном мире», кажется минимальным.

Несоответствие рекламируемых ставок реальным.

Отметим, что рекламные процентные ставки российских банков, ориентированы на «элитных потребителей» (фактически несуществующих); для рядового заемщика, если он вообще имеет доступ к кредиту, условия значительно хуже.

Заявленные в рекламных разворотах банками 10% годовых на поверку чаще всего оказываются 11% при "белой" зарплате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, и 12% при заработках, подтвержденных косвенными данными. И это только чистые проценты банка без учёта остальных расходов:

1. Комиссии банка за выдачу кредита. Расходы человека, решившего взять ипотечный кредит, не ограничиваются процентами за пользование банковскими деньгами. Банки за выдачу кредита берут комиссию, в среднем 1% от суммы кредита.

Пример: Банк ВТБ (лидер ипотечного рынка) только за выдачу ипотечного кредита берёт комиссию от 45 000 до 125 000 с каждого заёмщика.

2. Комиссии за ведение ссудного счёта. Скрытые платежи за обслуживание счета.В том банке, где заемщику демонстративно будут говорить о том, что у них не берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, а также о том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25–0,5% ниже, чем в других банках, весьма вероятно, будет установлена комиссия "за обслуживание счета" заемщика. Такая надуманная услуга будет стоить заемщику примерно 0,5 % в год от непогашенной суммы основного долга. А когда кредит идёт на миллионы даже 0,1% является внушительной суммой.

3. Комиссионные за банковскую ячейку, в которой якобы будут храниться деньги, пока вы будете искать и подбирать квартиру.

4. Оценка стоимости объекта залога, у специально аккредитованной банком оценочной компании, тоже ляжет на плечи заёмщика.

5. Комиссионные за оформление договора залога и сопровождение купли продажи – риэлторам. (Стоимость услуг агентства недвижимости можно достаточно объективно оценить самостоятельно, исходя из среднего уровня рыночных цен в каждом конкретном регионе. Полный перечень услуг агентства недвижимости по поиску, подбору объекта недвижимости и сопровождению сделки купли-продажи составляет в среднем 2-3% от стоимости объекта недвижимости).

6. Оплата услуг кредитного брокера. Если заемщик сначала договаривается с банком, то выбрать риелторскую фирму заемщику дадут только из списка, предложенного банком, что ограничивает потребителя в выборе вариантов. Можно пойти другим путем – обратиться в известное и рекомендованное агентство, и тогда ипотечные брокеры, которые есть в составе каждого уважающего себя агентства недвижимости, помогут получить кредит. Но в таком случае придется заплатить комиссию и за эту услугу. А она стоит не дёшево!

7. Три обязательных для ипотеки вида страховок. Страхование сегодня — обязательное условие ипотечных сделок, избежать которого не удастся. На протяжении 10-20 лет, вплоть до погашения ипотечного кредита, потребитель будет платить не только банку, но еще и страховой компании. В итоге переплата, только на страховых выплатах составит до 20%-30% от стоимости квартиры.

8. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2%. Расходы по нотариальному удостоверению сделки. В силу закона все сделки с недвижимостью, обеспеченные ее залогом, подлежат нотариальному удостоверению. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2% от стоимости квартиры. И вы оплачиваете эти расходы ещё даже до начала кредитных выплат.

Этой же чести удостоились договоры ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Все остальные сделки с недвижимостью нотариально удостоверять не обязательно.

9. Коммунальные платежи, которые также на протяжении всего периода расчетов с банком будут лежать на плечах заёмщика тяжелым грузам, повышая на несколько тысячь и без того неподъемную сумму.

Секретная формула расчёта платежей и бессмысленность досрочного погашения.

Обращаем внимание! На принцип аннуитета, то есть погашения кредита равными суммами, который, никак не вяжется с рекламной пропагандой «социально – ориентированной» ипотеки, которая якобы помогает гражданам решать жилищную проблему.

Смотрите, в аннуитете первые платежи за год примерно таковы: при кредите в 2,5 миллиона рублей из 30 тысяч ежемесячных платежей 29 тысяч идут в уплату процентов, и только 1 тысяча в погашение основного долга. То есть за год, таким образом, уплачивается 348 тысяч по процентам и 12 тысяч в погашение собственно кредита. Таким образом, получается, что заемщик предоплачивает банку прибыль в убыток себе, а через год он имеет долг за квартиру всего на 12 тысяч меньше. Это попахивает кабалой, но, к сожалению, узаконенной. Как правило, первые месяцы или даже годы большую часть ежемесячного платежа будут составлять проценты, лишь незначительную часть – основной долг. Известно, что при аннуитете первые годы выплачиваются в основном проценты. А 10 - 20 лет - это ОЧЕНЬ много и очень сложно.

Особенные условия страхования утраты права собственности.

Несмотря на то, что приобретаемый объект проверяется вначале агентством недвижимости (которое объясняет свои высокие гонорары в первую очередь проверкой "юридической чистоты" документов), а затем юристами и службой безопасности банка и заверяется нотариусом, при заключении договора кредитования с ипотечным обеспечением банк обязывает заемщика каждый год покупать полис страхования риска утраты права собственности (титульного страхования). Платежи составят примерно 0,7–1% от суммы. Сума страхоки которую требует банк составляет и рассчитывается как – сумма кредита выданнаявам банком +10%, за каждый год погашения. Причем выгодоприобретателем по договору страхования является не собственник квартиры (заемщик), а банк. Банк фактически страхует только свои риски, а заёмщик, при этом не от чего не застрахован.

Страхование жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты получает банк.

При страховании жизни, здоровья и трудоспособности заемщика тариф определяется в зависимости от рода профессиональной деятельности застрахованного лица и наличия у него болезней. Граждан старше 30 лет банк попросит пройти медицинское обследование, а страховой взнос может составить от 0,7 до нескольких процентов от суммы кредита за каждый год погашения. При этом страхование риска временной утраты трудоспособности предполагает возмещение 1/30 части ежемесячного платежа заемщика за каждый день его длительной нетрудоспособности.

В добавок: страхование квартиры защищает не от всех рисков.

Страхование квартиры, происходит, как правило, по фиксированной ставке, расчитаной от стоимости квартиры в год. Следует учесть, что эту, как говорят банки, «небольшую» сумму платить придется ежегодно. В договоре имеется стандартный набор рисков – пожар, залив водой, противоправные действия третьих лиц. При этом понятно, что уничтожить стены квартиры пожаром или заливом водой не так уж реально, а вот риск разрушения жилища землетрясением, неумышленной авиакатастрофой или действий злоумышленников страховые компании в России не покрывают.

В заключение приведем текст из коментариев людей воспользовавшихся или только планирующих взять ипотеку:

15.11.2007 в 08:21 от Вероника:

Попробовали посчитать, по сколько нужно отдавать банку при 12,25% на 25 лет, если квартира стоит 6,5 млн. Полтора у нас есть. То есть нужно 5 миллионов. Получилось, что отдавать нужно почти по 53 тысячи... Живем в Москве на съемной квартире, платим 25 тыс. в месяц. Для Москвы неплохая зарплата. Но если 52 тысячи в месяц отдавать банку, мы точно умрем с голоду!А еще ребенок растет, ученик второго класса. Стало казаться, что зарабатываю копейки... Интересно, кто может позволить себе такой кредит, для кого это жилье доступно?

И я не уверен что делая расчеты Вероника учитывала все связанные с оформлением ипотеки расходы, которые мы привели выше....

 

В Госдуму внесен законопроект, наделяющий правоохранительные органы полномочиями по получению конфиденциальной информации о недвижимости граждан, даже если у них нет в производстве уголовного дела. Разработку документа связали с борьбой с коррупцией. Однако эксперты уверены, что силовики станут злоупотреблять этим правом для вымогательства у потенциальных подследственных.

«Можно еще до возбуждения уголовного дела навести необходимые справки об имуществе, и такая возможность станет одним из шагов в борьбе с коррупцией», — указал разработчик законопроекта первый вице-спикер Совета Федерации Александр Торшин. По его словам, поправки понадобятся в статьи ФЗ о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, а также в статью 14 закона о кадастре недвижимости.

Как сказал г-н Торшин, в ходе проведенного им анализа законодательства «выяснилось, что у нас нет такой формулировки, как «правоохранительные органы». «Этот пробел необходимо урегулировать, потому что недобросовестные люди могут зацепиться, и даже на формальный запрос с их (правоохранителей. — РБК daily) стороны может последовать ответ: «А кто вы такие?» — сказал он. По его словам, поэтому он внес в своей законодательной инициативе уточнения, какие конкретные сотрудники правоохранительных органов могут делать запрос об имуществе.

«Речь идет о следователях, дознавателях, оперативниках, работниках органов прокуратуры», — поясняет г-н Торшин. Эти лица, по словам сенатора, смогут обращаться с запросом в Государственный кадастр недвижимости и в Единый госреестр прав на недвижимое имущество. Аргументируя необходимость принятия законопроекта, сенатор отмечает, что нередки случаи, когда человека просто пытаются оклеветать. «Про какого-то гражданина говорят, что у него есть одна недвижимость, другая, третья, запрос прислали, и выяснится, что ничего у него нет», — поясняет он.

Эксперты сомневаются в антикоррупционном предназначении законопроекта и прогнозируют обратный эффект. «В России сейчас нет правового механизма, который бы создавал предпосылки для уголовного преследования гражданина в случае обнаружения у него имущества, стоимость которого не соответствует его официальному доходу, — прокомментировал РБК daily партнер юридической компании «Налоговик» Сергей Варламов. — Иными словами, обладая такой информацией, можно только угрожать. Упрощенный механизм получения такого рода информации создаст дополнительные коррупционные возможности для правоохранительных органов на этапе доследственной проверки».

«Не укрепив и не наладив систему правоохранительных органов должным образом, подобное расширение прав несет опасность для сохранения конфиденциальной информации граждан», — соглашается эксперт юрфирмы «Частное право» Рустам Маметов.

Член научного совета Московского центра Карнеги Николай Петров также считает, что инициатива Торшина не поможет в борьбе с коррупцией. «Сначала дознаватели наведут справки об имуществе граждан, а потом будут предлагать им заплатить либо угрожать возбуждением уголовного дела. Это прямой путь к переводу коррупции на более низкий уровень», — опасается он.

 

 

Дети, т.е. лица, не достигшие 18-летнего возраста, по-другому несовершеннолетние, имеют определенные, отличные от взрослых, права на жилые помещения, при этом родители, иные лица, очень часто не знают о том, какими же правами обладают несовершеннолетние в указанных отношениях. Родители, опекун, попечители, словом, все те лица, которые совершают сделки с недвижимость от имени несовершеннолетнего или с его участием должны знать 6 особенностей проведения операций.

Об основных правах несовершеннолетних на жилье рассказывает Президент Гильдии Риэлторов Сочи Михаил Титов.

Первое. При продаже собственности несовершеннолетнего, если это касается жилых помещений или доли в них, в обязательном порядке требуется согласие органов опеки и попечительства. При этом органы опеки дадут свое согласие на сделку только при условии предварительной покупки в интересах ребенка иной недвижимости, не худшей по своим потребительским характеристикам относительно отчуждаемой. Также органы опеки обязаны дать согласие (распоряжение) на сделку, если родители несовершеннолетнего предоставят доказательства (документы), гарантирующие приобретение недвижимости в пользу несовершеннолетнего сразу после продажи собственности ребенка.

Второе. При снятии несовершеннолетнего с регистрационного учета из жилого помещения (выписке) согласия органов опеки не требуется, однако, обращает внимание адвокат Олег Сухов, на практике сотрудники УФМС обязывают предоставить только письменное заявление на выписку от обоих родителей.

Третье. При приватизации жилого помещения прописанные в нем дети в обязательном порядке должны участвовать в приватизации, какое-либо ограничение, отказ в данном случае не допускается. Если квартира будет приватизирована без участия несовершеннолетнего, то договор передачи в собственность жилого помещения будет признан недействительным. С указанным требованием вправе обращаться в суд как родители ребенка, так и органы опеки или прокурор.

Четвертое. Если ребенок был зарегистрирован в муниципальной квартире по заявлению обоих родителей, его невозможно снять с регистрационного учета из указанного жилого помещения без согласия родителей ни при каких обстоятельствах, даже если в данном жилом помещении перестали проживать и сняты с регистрационного учета сами родители.

Пятое. Если ребенок прописан в квартире, принадлежащей на праве собственности кому-либо из членов его семьи, он не может быть снят с регистрационного учета до наступления совершеннолетия ни при каких обстоятельствах, в том числе и через суд.

Шестое. Несовершеннолетние имеют исключительное право при вселении и регистрации в любые жилые помещения, находящиеся на правах коммерческого, социального найма, в собственности или служебном пользовании. Согласия других прописанных в квартире лиц, а также собственников данных жилых помещений при вселении и регистрации несовершеннолетних не требуется.

"Указанные выше специфические права на жилые помещения несовершеннолетних закреплены действующим законодательством. Кроме того, Верховный суд РФ не раз давал пояснения и указания в части защиты прав несовершеннолетних на жилые помещения, - заключает Михаил Титов.

 

Уважаемые дамы и господа!
Приглашаем Вас принять участие в Ежегодном ЮБИЛЕЙНОМ ХV Национальном Конгрессе по недвижимости - важнейшем и представительном событии рынка недвижимости России и СНГ.

Самое масштабное мероприятие российского рынка недвижимости - ХV Национальном Конгрессе по недвижимости состоится в северной столице России - г. Санкт-Петербурге с 16 по 19 мая 2012 года в Отеле Парк Инн Прибалтийская

Организатором мероприятия выступает Российская Гильдия Риэлторов – Национальное объединение профессиональных участников рынка недвижимости.

Юбилейный XV Национальный Конгресс по недвижимости пройдет при поддержке Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости ФИАБСИ (FIАВСI (The International Real Estate Federation), Торгово-промышленной палаты РФ, Международной Ассоциации Фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Участниками Конгресса станут около 1000 делегатов из всех регионов России.

К участию в мероприятии приглашены руководители Федеральных и региональных органов власти, видные общественные и политические деятели, ведущие эксперты рынка недвижимости России, США, стран Западной Европы и Китая.

Российская Гильдия Риэлторов - крупнейшее российское объединение профессионалов отрасли, предлагает Вам принять участие в ключевом Форуме рынка недвижимости России, ставшем эффективной профессиональной площадкой для обмена опытом, общения и развития деятельности ассоциаций и компаний. Не случайно именно Российская Гильдия Риэлторов - инициатор проведения Национального Конгресса с 1998 года. Форум по праву считается событием номер один рынка недвижимости России и стран СНГ.

По признанию многих участников Конгресс стал решающим фактором рынка: благодаря ему, у профессионалов, работающих в сфере недвижимости расширяются возможности, обмена опытом и информацией, а это позитивно сказывается на перспективах бизнеса. Тем самым Национальный Конгресс по недвижимости оказывает определенное влияние на тенденции в отрасли.

Деловая программа Юбилейного ХV Национального Конгресса по недвижимости включает в себя разноплановые мероприятия, каждое из которых станет полноценным профессиональным событием. На Конгрессе предусмотрены такие форматы обсуждения отраслевых задач, как семинары, панельные дискуссии, мастер-классы, круглые - столы, пресс-конференции, творческие лаборатории.
Организаторами Форума сформирована уникальная команда спикеров - профессионалов рынка недвижимости страны: руководителей региональных сообществ, глав крупнейших международных и российских компаний, действующих в данной сфере недвижимости или представляющих услуги для бизнеса в сфере недвижимости. Участие экспертов такого уровня – залог получения важной и актуальной информации, возможности встречи с крупнейшими фигурами рынка, личного общения, налаживания бизнес и партнерских отношений.

ДЕЛОВАЯ ПРОГРАММА КОНГРЕССА:

• Бизнес-туры в офисы, на объекты и строительные площадки ведущих риэлторских и девелоперских компаний Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
• Профильные секции по теории и практике брокерской деятельности и организации эффективной работы риэлторских компании;
• Обучающие семинары по повышению квалификации;
• Мастер-классы специалистов рынка недвижимости;
• Круглые столы для профессиональных дискуссий по широкому кругу вопросов.

Значимость Конгресса не только в обмене опытом, но и в том, что будущее риэлторского бизнеса лежит за профессиональными объединениями с едиными стандартами практики, позволяющими обеспечить гражданам безопасность сделок с недвижимостью и их доверие.

Конгресс станет площадкой, где специалисты рынка недвижимости различных регионов России и стран, представители власти и средств массовой информации сообща смогут оценить текущее состояние, определить актуальные направления для дальнейшей работы и развития.

В рамках Конгресса традиционно будут определены лауреаты Почетного знака имени В.А. Кудрявцева и подведены итоги Ежегодного Национального Конкурса «Профессиональное признание». Церемония награждения лауреатов Конкурса всегда проходит в торжественной обстановке и является кульминацией проделанной работы.

Организация и проведение Конгресса широко освещается в российских СМИ.

Традиционно в те же дни Российская Гильдия Риэлторов проводит свой ежегодный Съезд. На ХХI Съезде РГР предстоят выборы Президента Гильдии!

На Торжественном Гала-ужине, который состоится в Константиновском дворце, соединившим в себе статус государственной резиденции, историко-культурного заповедника и делового центра России, пройдет Инаугурация нового президента РГР!

КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

Тел: +7 (495) 632-1179, +7 (499) 261-9680, +7(499) 261-0398
Е-mail: congressrgr@rgr.ru; rgr@rgr.ru.; manager@rgr.ru

Альтернативные сделки, или в простонародье «цепочки», несмотря на свое название, являются лидерами на рынке купли-продажи квартир. В зависимости от экономических обстоятельств, на них приходится от 50% до 90% всех сделок. Но риэлторы называют их очень непростыми

Люди съезжаются, разъезжаются, переселяют поближе пожилых родителей, меняют «однушки» на «двушки», «двушки» на «трешки», продают пятикомнатную квартиру, чтобы купить «трешку» и дачу, и наоборот. Во всех этих бытовых случаях, встречающихся в жизни практически каждого человека, имеют место альтернативные сделки с недвижимостью, то есть не сделки продажи одной квартиры и затем поисков и покупки другой через время, а одновременный обмен квартирами между несколькими участниками. При этом наличных продавцы и покупатели фактически не видят: в непосредственно денежных делах участвуют лишь крайние звенья цепочки.

Задача с несколькими неизвестными

На практике альтернативная сделка представляет собой следующее. Обладателю студии в центре Иванову очень хочется переехать в двухкомнатную квартиру, и он подыскивает вариант на окраине города. А в это время обладатель «двушки» в Красносельском районе Петров устал от громких соседей и хочет переехать в частный дом, который как раз продает Сидоров: ему предложили хорошую работу в Краснодаре, и он перебирается туда. В итоге Иванову идеально подходит квартира Петрова, а Петрову – дом Сидорова. Задача риэлтора – сопоставить все звенья цепочки и найти самое первое звено – человека с «кэшем», наличными средствами, который купил бы квартиру Иванова. Эти деньги, пройдя через все звенья цепочки, в итоге достанутся Сидорову: он увезет их в Краснодар. Конечно, это очень упрощенная цепочка, в которой участвуют примерно равнозначные объекты недвижимости. Обычно все несколько сложнее.

Найти самое первое звено, располагающее наличными, долгое время было основной сложностью риэлторов. Но в этом деле серьезно помогла ипотека: ипотечные заемщики стали теми самыми «первыми звеньями» в цепочках «обменных» квартир.

Альтернативные сделки, хоть и являются младшим братом советских «разменов», но от них сильно отличаются. Обмен – это если квартира Иванова нравится Петрову, а квартира Петрова – Иванову. В обмене участвуют две стороны, подписывающие документы на передачу жилья друг другу. Такие сделки на рынке крайне редки. При альтернативной сделке деньги входят в цепочку, проходят через средние звенья, каждое из которых выступает и продавцом, и покупателем, и выходят вместе с последним звеном. При этом это самое звено с наличными может пробыть недолго: например, купить квартиру в новостройке или начать новую цепочку. На стабильном рынке это, в общем, безопасно.

В отличие от цепочек, состоящих из равнозначных квартир, альтернативные сделки с участием так называемых «съезда» и «разъезда» проходят сложнее. «При сделке с разъездом, как правило, необходимо продать большую квартиру, покупателя на которую сейчас найти сложно, – объясняет менеджер отдела городской недвижимости АН «Прогаль» Евгений Снопков. – И уже сразу на этом объекте возникают два участника сделки, интересы которых нужно согласовать. А этому часто мешают заложенные в самой причине разъезда межличностные проблемы. При расселении большой коммунальной квартиры эти обстоятельства усиливаются: квартира больше и часто в худшем состоянии, интересы и взаимоотношения жильцов сложнее». Подтверждением слов эксперта могут служить многие питерские коммуналки, в том числе и самая большая коммунальная квартира, поистине «непродаваемая», которая состоит из более чем 70 комнат. Провести такую альтернативную сделку не решился еще ни один риэлтор. «При сделке съезда трудно согласовать во времени продажу исходных, разных по ликвидности объектов», – добавляет Евгений Снопков.

Но есть еще более сложные альтернативные сделки – межрегиональные. Как правило, риэлторы предпочитают сначала закрыть сделку продажи в одном регионе и только потом заниматься покупкой жилья в другом. Однако в последнее время появился ряд агентств, специализирующихся на межрегиональных альтернативных сделках. По словам Евгения Снопкова, наиболее распространенные межрегиональные сделки, с которыми ему приходилось иметь дело, – это сделки между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью, а также Новгородской и Псковской областями. Чаще всего встречаются случаи обмена квартир и комнат в Петербурге на дома в Ленобласти или участки для строительства дома.

Слабое звено

Несмотря на исключительную распространенность альтернативных сделок, у них много минусов. Первый – это, конечно, комиссия: здесь она выше, чем при обычной сделке с недвижимостью. Эксперты называют цифру – порядка 2% – это разница в стоимости комиссионных агентства при проведении обычной сделки и цепочки. Бытует мнение, что агенты неохотно берутся за альтернативные сделки, однако, учитывая их распространенность, это не так. Цепочки – норма жизни на рынке, и многие опытные агенты именно на них и специализируются.

Другая проблема альтернативных сделок – их длительность: агенту надо удовлетворить запросы всех звеньев цепи, подобрать подходящие варианты жилья, согласовать сроки сделок. Более того, всегда есть опасность того, что цепочка попросту развалится: звено может передумать продавать квартиру, передумать покупать, могут возникнуть неожиданные сложности с документами. Часто именно в этот момент появляются неучтенные родственники, бывшие супруги или выясняется, что квартира находится в залоге или имеет другое обременение. Цепочка распадается, агент снова приступает к поискам, а звенья теряют время и деньги. В этом смысле прямые продажи выгоднее и спокойнее как для покупателя, так и для агента и даже для продавца.

«Прямые сделки купли-продажи более просты и с точки зрения оформления, и с точки зрения риска, что сделка не состоится, – говорит заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Для продавцов сделка чистой покупки-продажи подразумевает дополнительные неудобства и риск, хотя с учетом стабильного рынка он невысок. Если говорить о преимуществах, то от прямой продажи продавец получает больше денег, потому что единственный шанс уговорить покупателя на цепочку – сделать цену ниже».

Впрочем, непредвиденные ситуации бывают и при прямой сделке купли-продажи. Риэлторы припоминают случай, когда все документы уже были подписаны, но вдруг один из участников сделки скоропостижно скончался. Поскольку банковской ячейкой должны были воспользоваться оба партнера по сделке, второму партнеру пришлось ждать полгода, пока сын умершего вступит в права наследования.

Участники цепочки могут отозвать документы с регистрации, и задача агента – провести сделку максимально быстро. «Основные причины развала цепочки сделок – изменение цен по задействованным в цепочке объектам, возникающие и препятствующие сделке юридические обстоятельства, а также неграмотное и неадекватное поведение одного из участников цепочки, – говорит Евгений Снопков. – Впрочем, ситуации неожиданного развала альтернативных сделок сейчас редки, потому что организующие их риэлторы накопили большой опыт. А именно от грамотности агента зависит успешность таких сделок».

Изменение цен, о котором говорит Евгений Снопков, происходит на растущем рынке, и это также проблема для цепочки. Если квартиры, как это было в 2006-2008 годах, активно дорожают от месяца к месяцу, долго ждать в цепи опасно: тогда приходилось либо регулярно поднимать цену, либо терять в деньгах. И если первому звену растущий рынок скорее на руку, то последнему – нет, и именно это звено чаще всего и «рвалось». Сегодня же рынок довольно стабильный, резкого роста цен нет, и альтернативные сделки проходят без суеты, отмечают риэлторы.

Альтернатива на первичном рынке

Еще один способ купить новое жилье путем продажи старого – взаимозачет квартиры, или трейд-ин: любая квартира, которая есть в собственности у клиента, отправляется в залог, а новая, которую он хочет купить, бронируется на определенный срок. Эта схема распространена, когда покупатель хочет приобрести новую квартиру в строящемся доме. Имеющееся жилье при этом переходит в залог агентства или банка, в котором клиент берет ипотеку.

Такие услуги предлагают некоторые застройщики. Например, «Стройтрест» берет в зачет старую квартиру покупателя жилья в новом доме от застройщика и передает ее аккредитованному агентству недвижимости. Покупатель должен лишь согласовать с застройщиком покупку новой квартиры и внести первый взнос. Аналогичная услуга есть у многих петербургских застройщиков, однако новый опыт недавно представил «Главстрой-СПб»: объединившись с Ханты-Мансийским банком, они предложили совместную программу для покупателей. Взяв ипотечный кредит в банке на покупку жилья у «Главстроя», клиент отдает банку свою имеющуюся квартиру в зачет новой и остается в ней жить до тех пор, пока строящийся дом не будет сдан. Переехав, клиент в течение 9 месяцев продает старую квартиру и частично погашает кредит. Эксперты отмечают, что это довольно выгодно, поскольку позволяет сократить расходы клиента: заложив старую квартиру, ему не нужно снимать жилье, дожидаясь строительства новой.

Требования к объекту, принимаемому в залог, довольно строгие: это должно быть ликвидное жилье, в хорошем состоянии, в востребованном районе, находиться в собственности и быть юридически свободным. А владелец должен быть готов выехать из этой квартиры в течение месяца.

Риэлторы отмечают, что эта схема, хоть и облегчает жизнь продавцу-покупателю, но одновременно не очень для него выгодна. Во-первых, уже упомянутый вопрос аренды жилья в ожидании сдачи дома. Во-вторых, если из «зачетной» квартиры нужно выселиться сразу, на время постройки дома нужно где-то прописаться. В-третьих, при обычной продаже квартиры шансов на выгодную ее продажу гораздо больше: в случае зачета квартира несколько теряет в цене, поскольку продать ее нужно быстро. С другой стороны, если квартира в новостройке забронирована за покупателем, цена ее уже не изменится, вне зависимости от приближения сроков сдачи дома. К плюсам схемы также можно отнести продажу квартиры агентством, что снимает груз ответственности с продавца

Мнения:

Евгений Снопков, менеджер отдела городской недвижимости АН «Прогаль»:

Сегодня различные виды встречных сделок составляют около 75% от общего количества сделок с жильем. Люди съезжаются, разъезжаются, продают жилье меньшей площади и покупают большей.

Ситуация относительно стабильного рынка снижает риск, что такая сделка развалится. Есть время и варианты для подбора.

Альтернативная сделка – это возможность решить жилищную проблему с меньшим вложением средств. Человек покупает новую квартиру, не обладая накоплениями на полную ее стоимость. Продавец не оказывается в ситуации, как при чистой продаже, с деньгами, но без жилья. Еще один из плюсов альтернативных сделок в том, что цена квартиры будет немного меньше, чем при прямой продаже.

Минусом является риск срыва сделки из-за возникших в цепочке проблем по одному из объектов, изменения цены.

Альтернативные сделки иногда очень сложны, и комиссионные риэлторов по ним выше. Необходимо соблюсти баланс интересов всех участников сделки, договориться с ними обо всех нюансах.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

Альтернативные сделки достаточно распространены, в общей доле их чуть меньше половины. Во время кризиса число таких сделок существенно сократилось, потому что в угоду рынку покупатели искусственно разрывали цепочки, превращая сделки в прямые покупки и продажи.

Главная причина развала цепочки – непрофессионализм участников. Подобные разрывы происходят нечасто, однако запоминаются эмоциональными переживаниями. Максимальный срок «провисания», известный мне, был в пределах двух месяцев, потому что люди искали другую встречную покупку.

Сделки «разъезда» и «съезда» – по сути те же альтернативные сделки, но сложнее. Соответственно, риски вырастают в геометрической прогрессии, в том числе риски, что сделка не состоится вообще.

Рост ипотеки влияет на число альтернативных сделок – их становится больше. Кроме того, отношение банков к цепочкам становится более либеральным. Количество подобных сделок будет увеличиваться, но глобального роста ждать не приходится.

 Михаил Титов - Президент Гильдии Риэлторов Сочи:

Для альтернативных сделок существует организация МПР - межрегиональное партнёрство риэлторов, список членов которого постоянно обновляется. В Сочи эту организацию представляет АН "Алмаз-Юг" ул. Горького, д. 30-А, тел. 62-45-86.

Сами малогабаритки появились не сейчас, а более полувека назад, еще до появления "хрущевок", и тогда они назвались "малосемейками" или же, в соответствии с официальными документами, - малогабаритными квартирами. На тот момент времени это была реальная возможность быстро решить жилищные проблемы, обеспечив максимальное количество семей пуcть малыми по площади, но всё-таки собственными квартирами. Молодыми людьми они рассматривались как вариант переехать от родителей или не жить в общежитии, предприятиями - "заинтересовать" работника и т.д.

В последние полтора-два года на рынок вышло сразу несколько проектов малоэтажных многоквартирных домов, предлагающих квартиры площадью 20-25 квадратных метров, а иногда и меньше. По привычке такие квартиры именуются малогабаритками, рассказывает Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации "Лидер".

Сейчас то, что предлагается с метражом 20-25 метров - по сути, те же "малосемейки". Но появляются они уже не только в блочных или панельных домах, но и в качественных монолитных строениях. При этом стандартной квартирой эконом-класса по-прежнему считается максимально дешевая квартира, но, если говорить об "однушках" - это помещения площадью 35-38 кв. метров.

Квартиры меньшей площади сегодня еще не достаточно распространены, считаются менее престижным, "первым" жильем приехавших из других регионов и как полноценное жилье на длительный срок (лет на 10) практически не рассматриваются.

И, тем не менее, такие предложения появляются - значит, на них растет спрос. Малогабаритные квартиры позволяют решить жилищную проблему здесь и сейчас, поэтому этот продукт интересный и востребованный определенной группой покупателей. Малогабаритки покупают две категории людей: первые для того, чтобы сдавать это жилье потом в аренду, вторые - чтобы какое-то время в этой квартире проживать.

В то же время люди предпочитают малогабаритки в составе "обычного" дома, а не в составе отдельного ЖК только с маленькими квартирами, справедливо опасаясь быстрого превращения такого дома в трущобы из-за наплевательского отношения "как-бы временно проживающих" к общедомовой собственности и к соседям. Пока же девелоперы предпочитают если и строить дом из однокомнатных квартир, то стандартных площадей. С ходу успешные проекты многоэтажки с малогабаритками даже не приходят на ум.

Конечно, продавать небольшие однушки можно намного быстрее и успешнее, чем многокомнатные квартиры большой площади. Но есть и объективные препятствия для наводнения рынка маленькими квартирами - строительные нормы. Во-первых, по нормам инсоляции невозможно располагать квартиру с окнами только на север, а значит,на 1/4 фасадов дома такие квартиры не разместишь.

Во-вторых, ряд норм (на количество машиномест, например) рассчитывается исходя из количества квартир, а значит больше квартир - больше инфраструктурная нагрузка проекта.

В-третьих, возрастает количество инженерии в доме (венткамеры, трубы и т.п.), что заметно удорожает проект.

Поэтому количество однокомнатных квартир в доме предопределяется классностью жилья и его месторасположением. На рынке есть несколько проектов, в рамках которых 90% квартир в доме - это однушки, причем малой площади. В основном, конечно же, речь идет о малоэтажке, но тем не менее. Причем в своем позиционировании девелоперы однозначно делают акцент на молодых людей (молодые пока еще бездетные семьи), а объекты территориально расположены в Подмосковье. В среднем количество однушек редко превышает 50% в многоэтажном доме.

Другой интересный вариант, где доля однушек велика - это курортная недвижимость, т.е. проще говоря "свой кусочек у моря" за минимальные деньги. Так, к примеру, компания ФСК "Лидер" реализует большой проект в Геленджике под названием "Столичный Квартал". И если взять, например, корпус 16, то доля однокомнатных квартир составляет более 85%, трехкомнатных квартир в корпусе не предусмотрено в принципе.

Совсем недавно ФСК "Лидер" проводила исследования, с целью понять, кто является покупателями квартир в Подмосковье, каков их социальный, экономический и гендерный портрет, какова их мотивация. По данным исследованиям, мы определили, что более 75% покупок совершается с целью последующего самостоятельно проживания, причем доля "семейных" составляет около 70%.

Также, согласно опросам, практически никто из покупающих "малогабаритку" не планирует жить там более 5 лет, и в целом такая покупка расценивается как временное жилье или некая промежуточная ступенька перед покупкой "полноценной" квартиры.

 

О том, что приобретение квартиры «на котловане» - дело рискованное, всем известно давно и хорошо. Опасности, подстерегающие покупателя, тут самые разнообразные: от «невинного» затягивания сроков строительства до банкротства застройщика, когда заплаченные за квартиру деньги пропадают, а их бывшие владельцы пополняют собой ряды обманутых дольщиков. А где риск – там и поле для работы страховых компаний (СК). Потенциальных потребителей много, они довольно платежеспособны, раз уж на квартиру собрать деньги сумели.

 

Узок их круг…

Первое, что сразу бросается в глаза при рассмотрении проблемы – весьма небольшое количество СК, предлагающих подобные услуги. По оценкам экспертов, для их пересчета хватит пальцев руки – это притом что всего на страховом рынке работают сотни компаний, и несколько десятков из них вполне заслуживают эпитета «крупные».

Также примечательно, что до сих пор не появилось единого, общепризнанного названия данного продукта – на сайтах СК можно встретить формулировки вроде «страхование от банкротства застройщика или невыполнения им обязательств», «страхование объектов незавершенного строительства и инвестиций в недвижимость», «страхование долевого строительства». Сравним, к примеру, с автомобильными ОСАГО и КАСКО – термин общеупотребимый, его знают все.

В чем тут дело? Объяснения, полученные нами от специалистов, сводились к хрестоматийному «темна вода во облацех». «Вероятность наступления страхового случая невозможно просчитать, риски при этом носят политический и непредсказуемый характер, поэтому российские страховщики и западные перестраховщики, как правило, не заключают такие договоры, - говорит Александр Агапов, директор дирекции имущественного страхования СК «МАКС». – Наша компания в свое время активно страховала дольщиков, однако практика показала, что вероятность страхового случая (особенно если застройщик знает о договоре) очень высока, и мы были вынуждены отказаться от такого страхования».

«Для работы с такими рисками страховщику необходимо располагать штатом высококлассных андеррайтеров с многолетним опытом работы как на рынке строящегося жилья, так и на рынке страхования кредитных рисков, - полностью соглашается Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков СК «РОСНО». – Также нужно иметь статистику возникновения негативных событий за несколько лет и располагать необходимыми финансовыми показателями деятельности и высокой финансовой устойчивостью». Эксперт также обращает внимание на различные специфические черты ведения строительного бизнеса: в частности, проект может быть остановлен по причине выявления разного рода нарушений в ходе инициированной прокурорской проверки. Также может оказаться, что необходимая разрешительная и проектная документация не оформлены надлежащим образом.

В общем, как отмечает Виталий Ус, большинство СК стараются не работать с данными рисками. «Исключением могут стать объекты, которые возводятся в составе комплекса жилых зданий, часть из которых уже в высокой степени готовности, - говорит он. – Также может быть рассмотрен вариант, когда застройщик произвел серьезные вложения в коммуникации, инфраструктуру вокруг возводимого объекта, имеет на руках необходимую документацию».

Дмитрий Волокитин, начальник департамента страхования имущества и ответственности ОСАО «Россия», обрисовывает еще одну ситуацию, при которой СК все-таки берутся за этот вид страхования. «Зачастую это предлагают страховщики, аффилированные с крупными застройщиками – в таком случае договор страхования выступает либо в качестве маркетингового хода, либо как составная часть оплаты самой квартиры», - говорит эксперт.

Страхуем риски: квартиры нет вообще…

Главная неприятность, от которой хотят защититься покупатели – это ситуация, когда приобретенную квартиру они не получают вовсе. Причины наступления подобного, изъясняясь языком профессионалов этого рынка, «страхового события» могут быть самыми разными. «В частности, это может быть нанесение ущерба самому возводимому объекту в результате воздействия различных факторов, - перечисляет Виталий Ус («РОСНО»). – А также риски юридического характера – такие как двойная продажа или прекращение деятельности подрядчиков и субподрядчиков».

Как обращает внимание Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА (Национального страхового и кредитного агентства), страхователем (т.е. клиентом СК) при заключении подобного договора может выступить как физическое лицо (дольщик), так и юридическое лицо (компания-инвестор). Страховое покрытие распространяется на финансовые средства, внесенные страхователем, – вне зависимости от того, какой тип договора заключался между продавцом и покупателем квартиры, лишь бы он не противоречил действующему законодательству.

…или сорваны сроки

Люди, хотя бы немного знакомые с рынком новостроек, прекрасно знают о другой возможной напасти – срыве сроков строительства. Этот риск, конечно, не такой ужасный, как описанные в предыдущей главе (свою квартиру покупатель в конечном итоге получает), зато куда более вероятный: задержки ввода объектов происходят повсеместно. Кажется, они уже стали на нашем рынке правилом, а исключением как раз является ситуация, когда все сдается точно в срок… И что же: если у покупателя в контракте с застройщиком записано, что объект должен быть введен в строй, например, 1 февраля 2012 года, – уже 2 февраля можно обращаться к СК за страховкой?

Конечно, нет: страховщики тоже не первый день на земле живут и знают о нравах, царящих в строительном мире. Быть чрезмерно пунктуальным для них – верный путь к разорению. «В любом случае, в договоре страхования будет присутствовать период ожидания, т.е. время, отводимое на завершение процесса строительства при его задержке, - говорит Виталий Ус («РОСНО»). – Это нормальная практика для строительства, т.к. на сроки влияет масса факторов. Также некоторое время отводится на то, что претензии страхователя будут удовлетворены застройщиком». И только если этого не произойдет – тогда страховое возмещение выплатит СК.

Борис Шаронов (НСКА) рассказывает, что один из застройщиков-партнеров компании в конце 2011 года перенес сроки сдачи дома: покупатели должны были получить свои квартиры в IV квартале 2011 года, а теперь им придется ждать IV квартала 2012 года. Перенос связан с техническими проблемами с коммуникациями. У самой компании-застройщика 16-летний опыт работы в строительном бизнесе, более 150 тысяч квадратных метров построенных объектов в Московской области.

Тем не менее НСКА начало заниматься организацией выплат по страховкам компании «Радонеж» от рисков незавершенного строительства покупателям жилья в ЖК «Созвездие» (г. Ивантеевка, ул. Луговая, 2-я очередь). Все застрахованные покупатели квартир могут обратиться в страховую компанию с заявлением до 1 марта 2012 года и получить страховое возмещение в размере вложенных средств по договорам участия в долевом строительстве. В среднем квартира в комплексе стоила 2,5 млн руб.

Кстати, клиенты НСКА могут выбирать: или вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, или продлить договор страхования. Если сроки вновь будут перенесены либо возникнут другие неблагоприятные обстоятельства, они получат свои деньги в следующем году.

Тарифное «разнообразие»

Естественный для потребителей вопрос о стоимости удовольствия вызвал у опрошенных нами экспертов разногласия. Максимальную цифру назвал Дмитрий Волокитин («Россия»): по его оценке, плата за такое страхование составляет от 2 до 15%. Последняя цифра уж очень велика: на вкус автора, она делает в принципе невыгодным приобретение новостройки. Если у покупателя есть такие деньги (вкупе с самой ценой квартиры, конечно), то проще заплатить их сразу продавцу и получить объект на вторичном рынке – уже готовый к проживанию, без юридических рисков и прочих «прелестей».

По счастью, другие наши спикеры называли более умеренные цифры. Так, по мнению Бориса Шаронова (НСКА), стоимость составляет 1-2% в год. «Названная цифра применяется, если объект должен быть сдан через год; если же планируемый срок сдачи больше, то пропорционально повышается и тариф, - поясняет эксперт. – Например, если квартира строится в Москве, стоит 4,5 млн руб., а передача ее дольщику планируется через два года, то страхование финансового риска обойдется дольщику в 45-90 тыс. руб. в год. Согласимся, это – не слишком много за спокойствие».

Сумма из договора, и не более того

Реалии страхования (в первую очередь автомобильного) познакомили потребителей с таким понятием, как «франшиза» - это когда застрахованный получает меньше, чем оценочная стоимость пострадавшего имущества. В страховании новостроек, как говорят эксперты, подобное условие обычно не применяется. «При наступлении страхового случая страхователь (дольщик) получает полное возмещение понесенных при заключении договора долевого строительства средств – в случае банкротства либо ликвидации застройщика, - говорит Дмитрий Волокитин («Россия»). – Возмещение части финансовых потерь предусматривается в случаях увеличения срока строительства. Размер возмещения здесь прописывается в договоре страхования и, как правило, привязан к размеру ставки рефинансирования».

С другой стороны, застройщик какое-то время (часто весьма немалое – на рынке строительства сроки вообще измеряются годами) «крутил» полученные от дольщика деньги – может быть, дольщику полагается за это полагается какая-то компенсация? Но – тоже нет. «В настоящий момент на страховом рынке нет продукта, который предусматривал бы выплату возмещения при страховании финансовых рисков дольщиков с процентами, - комментирует Борис Шаронов (НСКА). – Ущерб страхователя трактуется как денежная сумма, внесенная должнику (застройщику) по договору о привлечении финансовых средств. Проще говоря, застрахованный получит полностью все деньги, которые он заплатил застройщику, но никаких процентов сверху».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Страхование дольщиков никак нельзя назвать делом массовым. Не сильно любят его клиенты, не особенно рвутся развивать эту услугу и сами СК – боятся рисков, политической непредсказуемости и прочих «траблов», описанных выше. А поскольку договоров мало – и случаи выплат страхового возмещения тоже единичны.

Так что страховать или нет покупку новостройки – это дело действительно добровольное (сравним, для примера, с ипотекой), и каждый потребитель решает этот вопрос для себя индивидуально. Нам же хотелось дать лишь одну рекомендацию. Попытаться застраховать строящийся объект – это отличный способ выяснить подлинное финансовое состояние застройщика. Иными словами, даже если вы вовсе не собираетесь страховаться – все равно обратитесь с соответствующей просьбой в крупную и уважаемую СК. Если вам ответят согласием, да еще и предложат небольшой тариф – значит, данному застройщику можно доверять. Если же вы получите категорический отказ – делайте выводы сами.

 

В 2012 году ситуация на петербургском рынке вторичной недвижимости, по мнению аналитиков, кардинально не изменится. Продолжат развиваться основные тенденции 2011 года: плавный рост цен на жилье, ужесточение условий ипотечного кредитования, а также преобладание на рынке сделок с недвижимостью эконом-класса.

Хотя большинство российских и мировых экспертов делают мрачные прогнозы развития глобальной экономики в 2012 году, российский рынок вторичной недвижимости в ближайшие двенадцать месяцев спад не ждет. Для такого утверждения есть веские основания.

В рамках бюджета

Устойчивость российского вторичного рынка зависит прежде всего от стабильности отечественной экономики. Правительству пока удается сводить бездефицитный бюджет (согласно оценкам ЦБ, по итогам 2011 года профицит бюджета РФ должен составить 0,8-0,9% ВВП) и избегать огромных заимствований на внешнем рынке, которые уже ввергли страны еврозоны в серьезнейший долговой кризис. Прогнозы по остальным макроэкономическим показателям России на 2012 год также вполне благоприятные. К примеру, рост ВВП в этом году по оценкам Министерства экономического развития России составит 3,7%, что неплохо, учитывая рецессию в странах Старого Света, которые традиционно являются одними из главных торговых партнеров нашей страны.

Но многое в развитии отечественной экономики на ближайшую перспективу будет зависеть от изменения цены на нефть, которая в 2012 году ожидается на уровне 100 долл. за баррель (на 9 долл. меньше средней цены 2011 года). Такой прогноз вполне устраивает российские власти, и если он верен, то дефицит федерального бюджета в 2012 году не превысит 1,6% ВВП. Инфляция прогнозируется ниже значений 2011-го – рост цен в будущем году ожидается на уровне 5-6%.

Однако в июле 2012 года нас ожидает очередное повышение тарифов, налогов и акцизов. В это время будут подняты тарифы на свет и газ (на 15%), акцизы на топливо, алкоголь и табак (на 30%). Кроме того, к концу 2012 года планируется завершить кадастровую оценку объектов недвижимости по стране, что позволит субъектам РФ начать собирать налоги исходя из рыночной стоимости данных активов (в десяти «пилотных» регионах местные власти получат право устанавливать ставки единого налога на недвижимость уже в 2013 году). Согласно наиболее пессимистичным прогнозам, налог с владельцев жилой и коммерческой недвижимости может увеличиться в десятки раз. Обсуждается также возможность введения в ближайшее время налога на роскошь.

«В целом будущий год будет тяжелым для экономики России, так как общемировые проблемы неминуемо настигнут в это время и нашу страну, – полагает президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Валерий Виноградов. – Неблагоприятное состояние отечественной промышленности, повышение ипотечных ставок, медленное развитие малого и среднего бизнеса, продолжающийся отток капитала из страны и ряд других факторов окажут в будущем году негативное влияние на рынок недвижимости России, в том числе и Петербурга».

Однако негативное влияние – еще не катастрофа. Безусловно, прогнозов двухлетней давности, когда в 2012 году российскому рынку недвижимости обещали возвращение к докризисным позициям, уже никто не дает. Но стабильность обещают.

Ипотека диктует цены

Цены на недвижимость в 2012 году будут вести себя предсказуемо – ожидается, что они станут расти в пределах инфляции. «Вряд ли в ближайшем будущем мы станем свидетелями резкого изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости. Полагаю, динамика роста цен будет такой же, как и в 2011 году: в первом квартале нас ожидает небольшое снижение цен (до 5%), начиная с осени – медленный, но стабильный их рост, – считает президент Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Андрей Тетыш. – В целом в 2012 году, а также в среднесрочной перспективе (ближайшие два года – пять лет) можно говорить о росте стоимости недвижимости в пределах инфляции, то есть, на 5-7% в год».

Оснований для более значительного роста цен в Петербурге сейчас нет. Подстегнуть спрос на жилье могла бы ипотека, но в последнее время, после очередного усиления долгового кризиса в Европе, банки стали постепенно сокращать объемы ипотечного кредитования и сворачивать многие «громкие» акции – например, Сбербанк завершил действие своей программы «Возьми за 8%». Эти меры вылились в повышение ставок по кредитам и ужесточение условий их выдачи.

Так, еще в первом полугодии средняя ставка по рублевым кредитам составила 12% годовых, при этом лидерами гонки по снижению ставок стали коммерческие банки. В это время объем рынка ипотечного кредитования, по оценкам экспертов банка ГЛОБЭКС, вырос более чем в два раза по сравнению с 2010 годом и приблизился к 630 млрд руб., что чуть меньше чем в 2008-м.

Однако уже осенью прошлого года, на фоне снижения основных фондовых индексов по всему миру и росте стоимости заимствований, коммерческие банки первыми начали увеличивать ставку по своим ипотечным кредитным продуктам. В итоге в третьем квартале средняя ставка по ипотеке в Петербурге составила 13% годовых. Старые ставки пока сохраняют лишь банки с государственным участием (Сбербанк, ВТБ и т. д.) и банки, работающие по программам АИЖК. В ближайший год, в связи с удорожанием заимствований на межбанковском рынке, средняя ставка по ипотечному кредитованию может вырасти еще на 1-1,5% пункта – согласно прогнозам Ассоциации региональных банков России.

Но спрос на ипотечные кредиты все равно есть. По оценкам директора по маркетингу ГК «Экотон» Марии Сорокиной, в 2011 году каждая пятая сделка на рынке недвижимости проходила с привлечением ипотечных средств. Аналогичная ситуация будет наблюдаться и в следующем году, если ставки останутся на сегодняшнем уровне, полагает эксперт.

Дешевое в цене

В тоже время спрос на жилье, лишенный подпитки в виде дешевых ипотечных кредитов, в следующем году расти не будет. Среднее число сделок в Петербурге в годовом выражении, по оценкам экспертов, не превысит показатели уходящего года – около 60 тысяч сделок купли-продажи.

Популярностью в ближайшие двенадцать месяцев, как и в 2010-2011 годах, будет пользоваться недвижимость эконом-класса, то есть недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Наиболее доступные из них находятся в старых и новых панельных домах. Особенно часто в 2011 году приобреталось жилье в домах 504-й, 137-й и 121-й серий.

«Наибольший спрос, примерно 65% от общего количества, приходится на объекты стоимостью до 4,5 млн руб., – уточняет президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Если конкретно, то это комнаты по цене до 1,2 млн руб. в трех- и четырехкомнатных коммунальных квартирах, однокомнатные квартиры стоимостью до 3 млн руб., двухкомнатные – до 3,8 млн руб. и трехкомнатные – до 4,5 млн руб. Думаю, в ближайшее время предпочтения покупателей не изменятся. Хотя, надеюсь, в 2012 году продолжит расти спрос на жилье комфорт-класса – эта тенденция наметилась в середине лета 2011-го».

Что касается географии спроса, то самыми популярными объектами в минувшем году, по сведениям отдела исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», стали квартиры Выборгского, Приморского, Московского и Невского районов Петербурга. Аналогичная ситуация, с большой долей вероятности, будет наблюдаться и в 2012 году. В целом северные районы города стабильно популярны у покупателей благодаря своей развитой инфраструктуре, большому объему качественного предложения (недавно построенных домов) и хорошей экологической обстановке. Московский район также отличается качественным жилым фондом и хорошей транспортной доступностью, а Невский район – низкими ценами.

Таким образом, в 2012 году на российском вторичном рынке кардинальных изменений не ожидается. И даже если состояние отечественной экономики существенно ухудшится, эксперты не прогнозируют значительного падения цен на недвижимость. Скорее всего, бюджетные проблемы выльются в снижение активности рынка, однако пока оснований для столь мрачных прогнозов нет.